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2015年12月12日 星期六

[領展商場] 彩明商場 @2015-12-12

O2檔案室:

彩明商場 (Choi Ming Shopping Centre)
地址:新界將軍澳調景嶺彩明街1號
內部樓面面積:98,564呎
入伙:約2001-2003年(樓齡12-14年)
年收益比較:彩明商場  $106.0M / 98,564呎
      小西灣廣場 $89.9M / 101,270呎
巡視次數:8
資產提升工程 (AEI):2008
路線:港鐵柴灣站 → 調景嶺站

 
***

 
在彩明街市翻新期間, O2已經嚟過幾次 (2015-05-16 & 2015-06-27), 等到今個月, 卒之正式開幕了。

領展的街市翻新project一浪接一浪, 若果個個場都要自己搞的話, 睇怕冇三五七年都做唔晒, 而借助外力, 不失為上佳的解決方案。
 
現時領展手頭上有好幾個街市承辦商, 包括:建華、宏安、光亮、利揚、好眼光、現代 (有漏請補充)。
 
宏安是彩明街市的承辦商, 據報導, 宏安投放了$1,800萬翻新這街市, 開幕當日, 宏安的鄧清河主席話競爭好大, 領展畀好大壓力喎。
 
O2想同鄧主席反映下, 其實領展公司自己本身都好大壓力架, 佢D小股東分散於港九新界每個角落, 日日牛咁眼到實, 芝麻綠豆嘅野都會在草根Blog裡記錄在案, 查實壓力的源頭係來自我地呀。

今日除咗睇街市之外, 仲因為有2個由柴灣/小西灣起家的小商戶在彩明開枝散葉, 佢地就係「三生珠寶」, 同埋「敏達文具」。
 


1. 彩明商場


2. 連接都會駅 (778) 及彩明商場 (823) 的行人天橋


3. 橫跨景嶺路的行人天橋, 橋上有幾個舖位


4. 彩明商場G/F


5. 上1/F


6. 彩明街市門口


7. 街市門口旁的牆身, 都幾OK喎


8. 街市的服務台


9. 街市內


10. 魚檔


11. 活雞檔


12. 蔬果檔


13. 呢款垃圾箱有D熟口面


14. 睇落仍然有進步的空間


15. O2發現好多檔口都借頭借路, 將D貨物擺放在通道上, 駐場的承辦商老友記, 睇緊D好喎。O2不止一次提過, 無論裝修得幾靚都好, 亦只不過係一嚿死咕咕的硬件, 都要配合良好的軟件至得架


16. 其實放咗「小心地滑」雪糕筒, 係咪代表跣親人都唔使賠呢?


17. 街市指南


18. 街市入口之一, 近彩明苑


19. 街市入口側, 有扶手電梯上惠康 (220號舖)


20. 惠康 (220號舖) 店外


21. 近客服台的202號舖, 面積194呎, 仲未搵到有緣人


22. 中記文具玩具 (203號舖)


23. 7-11便利店 (205號舖) 對出的展銷位


24. 展銷位下面就係街市正門


25. 展銷位面積538呎, 日租$6,500 (平日); $7,000 (六、日、假期)


26. 三生珠寶 (207號舖) 由都會駅搬咗嚟彩明。O2見證著三生在823場內愈開愈多, 分佈於小西灣、興華、彩雲、禾輋、彩明, 睇到都戥佢開心


27. 凌高電腦 (208號舖)


28. 敏達文具禮品 (209號舖) 係另一間畀778由都會駅踢走的小商戶。敏達由小西灣起家, 在都會駅被778踢走之後, 專心在823場發展, 分佈於小西灣、翠林、竹園 (按:翠林商場已出售)


29. 新店, 天上野開心廚房 (209A號舖)


30. Baby Gro童裝 (210號舖) 已KO


31. Sense fine & organic (214號舖)


32. 翠河餐廳 (221號舖) 即將在小西灣廣場開新店


33. 新店, Lollipop Accessory (222號舖)


34. 榮興體育用品 (224號舖) 在都會駅也有分店


35. QunQunPan 麵包 (227-228號舖)


36. 新店, Free Mix (242-243號舖) 即美意屋舊位


37. 大家樂 (249號舖) 旁


38. 麥當勞 (271-272號舖) 外


39. 估唔到呢個舖咁快遇到有緣人, 租戶係Yu Fung Chinese Medicine (263號舖)


40. 美味樂園 (266號舖) 的舖面醒神咗好多


41. 新店, JAK Centre (269號舖)


42. 上到3/F


43. 3/F冇乜變動

~~~


2016-06-11 : 名創優品 (213號舖)


2016-06-11 : 譚仔雲南米線 (251-252號舖)


2016-06-11 : 天橋口


2016-06-11


2016-06-11 : 譽豐中醫診療中心 (263號舖)


2016-06-11 : Famous (270號舖) 新址

 
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彩明商場.商戶名單 @2015-12-12
< G/F >
1 7-11便利店
2 康柏數碼
3 偉樂琴行
< 1/F - 彩明街市 >
CM15 八囍粥品店
CM16 榮基牛雜粉麵
CM59 鴻興寶小食店
CM60 688滋味小食
CM72-73 宏富雲南米線
CM74-75 偉記車仔麵
ATM 中銀ATM (街市門口)
< 2/F >
201 世紀21物業
202 (招租 - 194, 中原地產)
203 中記文具玩具模型行
204 高思課程
205 7-11便利店
206 視覺軒 眼鏡
207 三生珠寶 ( eCosway)
208 凌高電腦 Linco Computer
209 敏達文具禮品 (new)
209A 天上野開心廚房 (new)
210 ?? ( Baby Gro童裝)
211 Star 881 精品
212 御品味食品專門店
213 三聯書店 JP Books
214 Sense fine & organic
215 狗寶寶寵物專門店
216 Nail Red
217 阿波羅
218 Indo Market 營多
219 Perfect 10 單剪
220 惠康超市
221 翠河餐廳
222 Lollipop accessory ( Phone House)
223 壹麵館
224 榮興體育用品
225 鴻福堂自家湯涼茶坊
226 包點先生
227-228 QunQunPan 麵包
229 Little Rabbit 童裝
230 Angels 時裝
231 Strawberry 服飾
232-233 雅芳婷寢具
234 NATHAN 時裝
235 Meilin.cn 時裝
236 Baleno
237 Footspot.
238-239 Dr Kong
240 彩明郵政局 
241 眼鏡88 
241A 電訊數碼 / Sun Mobile
241B 老行家
242-243 Free Mix ( 美意屋)
244 OK便利店
247 羅肇衡醫務中心
248 西醫柳曄
249 大家樂
250 eg Mix & Match 時裝
251 魚米家魚湯米線大王
252 Famous
253 板長壽司 / 自家烏冬
254 正記小廚
255 雅芳婷內衣
256 O'Farm 綠盈坊有機店
257 木各子 (格仔舖)
258 La Bon Beaute
259 八方雲集
260 裕華保健坊
261-262 凱施餅店
263 Yu Fung Chinese Medicine (即將開業)
264 HSBC理財易中心
265, 267-268 創興銀行
266 美味樂園
269 JAK Centre ( 大棧)
270 ?? ( 3 Shop)
271-272 麥當勞
ATM02 東亞ATM (204號舖, 高思課程)
ATM ICBC ATM (249號舖, 大家樂)
< 3/F >
301 己思補習學校
302 喜絃琴軒
303 偉興電器
304 創意學堂
305 樂健牙科醫務所
306 興達藥房
306A 仁泰堂中醫中藥
307 富臨漁港
308 新城找換店
309 Cube Hair by Extra Hairdressing
310 萬寧
311-312 日本城
 

  
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36 則留言:

  1. 睇真D,地台冇翻新,唔見八達通机,1800萬淨係做招牌門面,冇建華做得細緻,比一比本灣太和,争好遠

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    1. 已換新地磚,請比較2015-03-20的巡視遊記(圖3)

      [領匯商場] 彩明商場 @2015-03-20
      http://o2and00823.blogspot.hk/2015/03/2015-03-20.html

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    2. 彩明唔係重點街市, 本灣和天瑞才是

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    3. 彩明的客觀條件唔差,如果軟件方面再提升一下,會發揮得更好

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    4. 應該只換部份地磚,攤檔牆磚仍是舊的

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    5. 無可否認,建華的表現是較出色,但人比人,會比死人啊,所以鄧主席都話競爭好大、有壓力。

      以O2的標準來說,今次彩明街市的項目也可收貨。你享受過新的太和街市,要求自然高,但在沒比較的情況下,相信調景嶺街坊應該都會收貨。

      如果要提出改善建議的話,O2就覺得可以改設多些矮檔,令整個街市內部看得更通透,這有利於位置較遜色的檔户提升曝光率,是一個較公平的設計。

      此外,O2最想拜托駐場的承辦商老友,要想辦法保持通道暢通無阻,其他承辦商都做得到,你地冇理由唔得嘅,係咪?

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    6. 駐場管理建華做得肉緊D,另外彩明好似唔八達通機?

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    7. 同意,建華好多細節野都做得好好,所以你同我都咁鍾意佢

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    8. 蘋果補充:
      最近位於將軍澳的彩明街市也完成翻新,比一般傳統街市更舒適、乾淨外,也新增了八達通等電子付費系統,買餸時毋須再找續零錢,乾淨方便,最適合有潔癖、又想到街市買餸的人。
      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/supplement/20151208/54511152

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  2. http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/aboutus/ha/paperlibrary/commercial/CPC9-02.pdf
    舊街市承辦商例表作參考

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    1. 文件是2002年的,當時已顯示出房署對營運旗下的商場和街市的無力感

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  3. 尚德:順豐經已開業
    黃大仙北: Banker, krush 經已開業
    現崇山:Maxicare已結業

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  4. [UPDATE] 厚德商場西翼:
    ​LEVEL 1
    L101-105 吉野家 租約期滿 將於20/12 18:00PM遷出
    L193-196 McDonald / McCafe 將於17/12遷出
    L122 椰林閣 租約期滿 將於15/12遷出
    L123-124 臺樓 租約期滿 將於22/12遷出

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  5. 尋日去完赤柱廣場,嘩,人多到丫,車又排長龍,人又排長龍
    https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1102400983138624.1073743483.211210692257662

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    1. 聖誕時節去赤柱鬼佬地方實多人。
      咁大個市墟係廣場擺攤檔,要唔要收地租比政府呢?

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    2. 柴灣谷的谷友都話好多人,所以O2都唔知去唔去好

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    3. 舊年肯定冇咁多人
      https://www.facebook.com/media/set/?set=a.908314342547290.1073742660.211210692257662
      今年咁多人應該係個市集吸引大量人流

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  6. 領展東九龍地王批建21層高商廈

    政府近年積極推出,其中多個項目陸續獲屋宇署批則。其中今年初由領展(0823)夥拍南豐以58.6億元投得的觀塘海濱道商業地,最新獲屋宇署批建1幢21層高的商廈另加3層地庫,總樓面樓面883897方呎。




    上址早前以每方呎樓面地價6629元,創東九龍商業地皮新高。據了解,財團擬於上址興建商場、寫字樓及停車場綜合式商廈,預計總投資額約100億元,領展持有物業將作長線收租。

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  7. 第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示,獲新光酒樓委託,標售3項商舖物業,截標日期為12月23日(星期三)。3項物業中,以黃大仙新光中心商舖價值最高,涉及物業地下至4樓,總樓面達8.2萬平方呎,市值約9億元,物業現時每月租金收入約267萬元,按市值租金達315萬元計,預計回報率達4.2厘。據悉,業主去年曾以14億元標售舖位,現降價逾3成放售。

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    1. 觀Mall觀摩.黃大仙新光購物中心 @2014-09-20
      http://o2and00823.blogspot.hk/2014/09/mall-2014-09-20.html

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  8. 最近又去咗一D領展商場
    樂富廣場:https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1103739256338130.1073743492.211210692257662
    美林商場:https://www.facebook.com/media/set/?set=a.1103750629670326.1073743498.211210692257662

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  9. ​藍田 徳田商場
    LEVEL 2
    L209-210B FOODWISE 將於19/12進駐

    元朗 天盛街市
    LEVEL G
    資產提升工程大致竣工 現已開幕

    大埔 太和街市
    LEVEL G
    資產提升工程已經竣工 現已開幕

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  10. ​將軍澳 厚德商場
    東翼 LEVEL 1
    L160A 百佳超級廣場 租約期滿 將於01/2016遷出
    E146 PARKNSHOP Superstore 全新形象 將於01/2016進駐
    東翼 LEVEL 2
    E203 PARKNSHOP Superstore 全新形象 將於01/2016進駐
    西翼 LEVEL 1
    L122 椰林閣餐廳 租約期滿 已經遷出
    L193-196 McDonald | McCafe 租約期滿 已經遷出
    W102 McDonald | McCafe 全新形象 現已開幕

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    1. 傳聞冒險樂園會執, 幾時會交吉?

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    2. W104 吉野家已拆板準備開幕, 面積只有舊店 1/3 至 1/4 左右, 而家打邊爐日日滿坐, 都唔知點算, 真係慘不忍睹

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    3. Yip Wing Fung: 暫時消息指冒險樂園會在12月底至2016年2月前遷出
      Keith: 吉野家新址面積為舊址四分之一,雖然面積大幅縮小,但總算獲保留在厚德商場,原先麥當勞及吉野家均不獲續租需要遷出,幸好最後獲保留,但代價是面積大幅縮小。另外在麥當勞舊址還原工程進行時,發現不少房屋署管理時建築設計特色如方格窗、門、磚仍原好保留,簡直大驚喜!!

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  11. 綜合報道)(星島日報報道)核心區罕錄商業地王推出,由政府持有的旺角工業貿易署大樓九成九業權,昨起由產業署推出招標,綜合業界人士估計,每方呎樓面可達逾一萬七千多元,折合逾五十億元,料吸引發展商及基金等爭搶。有發展商表示,由於上址屬核心區稀有的大型商業項目,故一定會出價角逐。

      產業署昨正式公布,把工貿署大樓的九成九業權標售,地產界人士指出,由於該項目坐落於西洋菜南街一帶零售區的黃金地段,當中又以地鋪價值最高,加上區內甲廈持續供不應求,寫字樓物業也有價有市,故隨着是次大樓推出招標,意味着該個備受市場關注多時的項目,終正式迎來一場爭奪戰。

      工貿署大樓坐落於旺角道及彌敦道交界,總樓面約二十八萬四千多方呎,據招標條款指出,寫字樓部分將以交吉形式售,鋪位則附設租約,項目將於下月八日(周五)截標。據悉,項目的九成九業權現由政府持有,餘下的百分之一則由港鐵所擁有,以作港鐵的通風塔及旺角港鐵站的冷卻水系統用途,若新買家有意購入重建,需獲港鐵同意後方可動工,不過,項目可重建樓面僅約二十二萬五千多方呎,較現時樓面大減兩成,顯示其重建價值只屬一般。

      對於核心區罕錄商業項目招標,不少財團紛表興趣有意參與。其中,新世界執行董事陳觀展表示,集團將會研究該項目,若對公司的發展合適的話,將會考慮入標。

      資本策略執行董事黃宗光指,由於項目佔地巨大,加上位置不俗,故必定考慮入標,但由於涉及銀碼較大,故傾向以合組財團形式參與。

      但他指出,大廈的樓底不高,要翻新成為銀座式商廈有一定難度,至於重建不但需要與港鐵商討,更面臨項目樓面減少的問題,可謂十分「考工夫」,因此「計數」時會比較小心。

      萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指,旺角已經有一段時間未有大型新商廈項目供應,而上址不但鄰近港鐵站,且或可能作重建,增加吸引力,估計每方呎樓面介乎一萬七千至二萬元,估值約四十八億至五十六億元,預計除了吸引大發展商之外,也不排除將有基金買家購入後翻新,作轉售或長收租。

      戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,政府物業內籠一般較殘舊,故相信新買家購入後翻後包裝,以提升租值及回報的機會較高,至於項目毗鄰西洋菜南街及港鐵站出口,屬零售的黃金地段,人流量高,地鋪及「樓上鋪」的可塑性不俗,預計財團或會把物業改裝成銀座式商廈,但發展商需留意走火通道的問題,皆因「樓上鋪」及寫字樓對此的要求各有不同。

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  12. 彩明街市為例,記者觀察發現,場內共有8個魚檔,其中5個均無領取有效的新鮮糧食店牌照;據食環署資料,飛達鮮魚、官威鮮魚、三龍鮮魚及皇龍海產貿易4個魚檔現正在申請新鮮糧食店牌照,而漁味屋更無申請新鮮糧食店牌照。前者屬偷步經營,後者為無牌經營。同場亦有一個豬肉檔聯豐行亦正申請新鮮糧食店牌照,現無有效牌照經營。記者翻查公司註冊紀錄發現,聯豐行董事陳振康則同為宏安董事及董事總經理。

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  13. 生區商場受捧,由投資者王夏陽持有的將軍澳維景灣畔商場基座,新近推出標售,市值約4億元,商場總面積約3.3萬方呎,平均呎價約12019元,預計買家可享回報約3厘。

    戴德梁行項目租售策略部執行總監朱寶珊表示,新近標售的維景灣畔商場基座,面積約33280方呎,市值約4億元,物業可分為兩部分出售,其中一部分面積約10691方呎,另一期的面積約22589方呎,市值分別7500萬元及3.25億元,買家可以公司轉讓形式購入,物業預計將於11月17日截標。

    她表示,商場現時出租率達100%,租客類型多元化,其中較細的商鋪,租客包括超級市場。

    至於面積較大的商鋪,商戶包括有幼稚園、教育中心、專科醫務中心及地產代理等,以各項目的市值計算,預計買家可享回報約3厘。

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