總瀏覽量

2013年12月14日 星期六

巡視業務.領匯.山景商場 @2013-12-14


O2檔案室:
 
山景商場 (Shan King Commercial Centre)
地址:新界屯門鳴琴路1號
內部樓面面積:128,189呎
入伙:約1983年(樓齡30年)
年收益比較:山景商場  $30.3M / 128,189呎
      小西灣廣場 $71.1M / 100,892呎
巡視 (次數) 日期:(1) 2013-12-14
資產提升工程 (AEI):未
路線:港鐵柴灣站 → 屯門站 ($25.3)
 
 
***
 
 
嚟之前已經作最壞打算, 預咗山景商場係一個得番半條人命的爛商場。
 
坊間有不同的聲音, 有批評領匯唔理D吸金能力低的商場, 由得佢地變死場, 但係到領匯有動作想幫個場換血, 搞番生個場時, 又有人埋怨領匯係吸血鬼, 瘋狂加租, 甚麼做埋都唔夠交租呀, 破壞集體回憶呀.....(下刪數百字)
 
喂, 大佬, 呢個咩世界? 又要馬兒好, 又要馬兒不吃草, 呢D係咩思維呀!? 香港人點解會淪落到咁? 凡事一定要有取捨架啦!
 
好了, 發完噏瘋, 講番山景商場吧。其實個場人流都唔差, 不過D舖位佈局散修修, 東一笪西一笪, 部分舖與舖之間的連貫性偏低, 削弱咗整體消費氣氛。以O2呢個區外人來說, 要巡晒咁多間舖, 係要兜嚟兜去, 有D似入咗迷宮。
 
不過領匯都慣咗幫房署執呢D爛鬼場手尾, 都應該有番咁上下經驗。
 
睇番D具體數字, 山景商場的面積比小西灣廣場大27%, 但係年收益只及小西灣廣場的42.6%, 屎到痺。咁亦同時反映山景商場的租金水平仍然係超低水, 仲有大把追加的空間, 即使在現水平再加租1倍, 都仍然係喺小西灣廣場後面食塵。
 
 
1. 到咗輕鐵鳴琴站, 見到一座類似商場的物體, 唔好畀佢fake到, 其實呢度只得2間舖頭, 一間係24hr老麥 (124號舖), 另一間係萬寧 (125號舖)
 
2. 沿住萬寧 (125號舖) 行入去...
 
3. 見到山景商場的logo了 (123號舖,  一粥麵外)
 
4. 山景商場分2層, 地下的1號舖係新美棋餐廳小廚 (101-102號舖)
 
5. 雲貴軒米線專門店 (103-105號舖) 外, 係全場唯一的1對扶手電梯
 
6. 車厘子餅店 (111號舖) 外的展銷檔, 人流也不差
 
7. 有部分舖頭喺景華樓樓下。味の戀人 (113-114號舖);浚智教育中心 (115-116號舖)。再前D係個吉舖, 在最邊皮位置, 不過門口盤踞咗一堆疑似聚賭的馬蘭奴, 又隊啤又剩, O2都係冇謂行咁近咯。區議員應該要強烈要求警方加個簽到簿喺度啦! 又或者領匯租個舖畀少年警訊做會所, 加番D皇氣。話雖如此啫, 區議員鬧領匯時就牙斬斬, 但係可能唔夠膽惹呢班地頭蟲呢
 
8. 大家樂 (121號舖) 對出的顧客服務台
 
9. 大家樂 (121號舖) 外的中銀ATM
 
10. OK便利店 (122號舖) 外。有個牌寫住話前面的行人隧道可往熟食亭, O2照跟住行。山景邨內佈滿縱橫交錯的梯級、斜道、隧道, 年紀大的都幾襟行
 
11. 經過社康大樓
 
12. 終於揾到, 2個熟食亭分別位於景樂樓 & 景業樓樓下, 距離主商場離天百丈遠, 景業樓嗰邊仲要係條掘頭路添, 揾鬼幫襯咯, 所以熟食亭係全吉的。不如轉做便利店, 方便下呢邊嘅街坊啦
 
13. 熟食亭嗰邊冇野睇, 過番嚟商場, 最尾1個冧巴係萬寧 (125號舖)。跟住去二樓...
 
14. 二樓1號舖外, 靜英英
 
15. 新山景文具精品公司 (1號舖)
 
16. 西醫吳耀文 (3號舖) 生意興隆
 
17. 長城中西藥行 (4號舖)
 
18. 幾間自成一角的舖頭。波仔 (7號舖);7-11便利店 (8-9號舖);文記家庭用品五金 (10號舖);林園 (11-12號舖)
 
19. 林園 (11-12號舖) 靠近街市其中一個入口。街市好大, 不過冇心機行
 
20. 山景電業公司 (14號舖) 外有個商場logo, 照計呢度應該係當初規劃時的商場主入口了
 
21. 翠榮粉麵餐廳 (18號舖);美新茶餐廳 (19-20號舖)
 
22. 鈞溢(山景)安老院 (21號舖) 外, 睇樣右手邊的地方似乎唔係領匯的領土
 
23. 定天書報社 (22號舖) 喺山景社區會堂的斜對面
 
24. 定天書報社 (22號舖), 日報減1蚊冇紙巾, 隔籬7仔 (8-9號舖) 則送紙巾, 不過冇得減
 
25. 201號舖 & 225號舖外, 向景榮樓, 人流不差
 
26. 由201號舖側邊的樓梯行落去, 有幅面向輕鐵山景(南)站的壁畫
 
27. 上番商場。金雋鍋貼大王 (205號舖) 外, 要特別留意呢條巷...
 
28. 兩張2010年的舊照片。有人唔甘心畀領匯加租, 寫晒大字報, 仲玩埋集體結業添
 
29. 畀大字報遮住的保安崗位, 即是依家ICBC櫃員機的位置。有人享受了多年的超級平租, 養尊處優太耐, 已經唔知道出面係乜野世界, 因而喪鬧領匯無理加租。大家都係成年人, 合則來, 不合則去, 無謂勉強囉
 
30. 繼續...Vango便利店 (206號舖), 報紙減1蚊。領匯引入了競爭, 得益的一定是消費者
 
31. 新店, 形格美設計裝飾 (207號舖);以造立體蛋糕響朵的樂怡餅店 (208號舖)
 
32. 金輝電器執咗笠, 好閒啫, 咪幫襯富達電器 (211號舖) 囉
 
33. 212號舖, 招租紙寫549呎, 但係官網話571呎, 咁究竟邊個啱呢?
 
34. 景華樓樓下。芝脆雞 (216-217號舖);HSBC櫃員機 (215號舖);渣打櫃員機 (214號舖)
 
35. 喜讌好廚 (224號舖) 對出的ICBC ATM, 亦即是舊相中保安崗位的位置;前面係街市其中一個入口
 
36. 八爪魚 (225號舖) 生意唔錯喎
 
37. 擺到出晒界的光輝報檔 (226號舖)。報紙$7送2包紙巾 (肚痾咩?), $6送膠袋 (咁大方!? 多謝晒!!)
 
38. 佳宝食品超級市場 (CB1號舖), 好明顯前身係房署辦事處
 
39. 山景邨的佈局
 
40. 山景商場平面圖
 
41. 商戶名單


 
山景商場.商戶名單 @2013-12-14
< 地下 >
101-102 新美棋餐廳小廚
103-105 雲貴軒米線專門店
106 一定好(山景)自助乾洗
107-108 日本城
109 (招租 - 270呎)
110 7-11便利店
111 車厘子餅店
113-114 味の戀人
115-116 浚智教育中心
117-118 (招租 - ?呎)
119-120 惠康超級市場
121 大家樂
122 OK便利店
123 一粥麵
124 麥當勞
125 萬寧
< 2 >
1 新山景文具精品公司
2 怡康醫務中心
3 西醫吳耀文
4 長城中西藥行
5-6 城市美髮廊
7 波仔
8-9 7-11便利店
10 文記家庭用品五金
11-12 林園
13 添漢有限公司 (Shell Gas)
14 山景電業公司
15 鴻發公司 (鞋業)
16 愛絲佳髮型設計
17 清晰點眼鏡
18 翠榮粉麵餐廳
19-20 美新茶餐廳
21 鈞溢(山景)安老院
22 定天書報社
201 (吉舖)
202-203 大昌食品市場
204 慶和堂涼茶
205 金雋鍋貼大王
206 Vango便利店
207 形格美設計裝飾
208 樂怡餅店
209-210 明愛成人及高等教育服務 - 屯門資源中心
211 富達電器
212 (招租 - 549呎)
213 (招租 - 603呎) (景華樓)
214 渣打銀行自動櫃員機 (景華樓)
215 HSBC自動櫃員機 (景華樓)
216-217 芝脆雞 (景華樓)
218 西醫陸有喜 (景華樓)
219 恩康醫務中心 (景華樓)
220 牙科醫生王興權 (景華樓)
221 (招租 - 603呎) (景華樓)
223 (招租 - 1,249呎) (景華樓)
224 喜讌好廚
225 八爪魚
226 光輝報檔
CB1 佳宝食品超級市場
< 山景邨社康大樓 >
OT1 匡智山景中心
OT3 + 1B 扶康會山景成人訓練中心
OT4 鄰舍輔導會屯門區綜合康齡服務中心
 


 
 

14 則留言:

  1. Thank you O2 ,樓底高,有改善空間,冬菇亭唔好浪費,大把野可做

    回覆刪除
    回覆
    1. 以Link兄高見,冬菇亭嗰邊可以有咩搞作?

      刪除
  2. 可以是普通便利店,但如果做到黃大仙冬菇檔特色大排檔可能有得做

    回覆刪除
    回覆
    1. 嗰度係掘頭路,普通食肆唔易做,想吸引食客專程去幫襯,真係要非常非常有特色至得。
      我有另一個天馬行空D嘅idea,即管講嚟玩下,就係將個冬菇亭改裝成種菇的溫室(名副其實的冬菇亭),生產及出售各式菌類食品。冬菇亭的外表要裝飾得cutie & colorful些,可以搞D親子遊、學校課外活動,推廣綠色生活.....細節留番畀領匯諗

      刪除
  3. Good idea!就算搵唔到銀亦無妨, 因為方向正確目標鮮明, 與龍哥做事之理念相同, 即是對香港社區有貢獻之事, 領匯反應比其它公司都是快人一步實行. O2兄, 你係得嘅!咁都比你唸到!

    回覆刪除
    回覆
    1. 反正嗰度本身都係零收入,就算菇場收得1萬幾千蚊租,已經係賺咗。(O2註:一定唔可以免租或象徵式收費,太受保護會使人懶懶閒,失去原動力)
      加上冬菇亭吸引到人去參觀,參觀完喺商場食餐晏或者買個包,幫到其他租戶提升生意額,咁就係賺凸。

      刪除
  4. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  5. 你搵屯門山景同小西灣比較? 仲想佢加租?
    領匯0係各個地方周圍辣著火頭, 點解咁多舖執?

    地區唔同, 居民收入都唔同啦! 仲有, 收入多變相即係領匯吸血吸得多左, 受苦只有小市民

    領匯發$寒, 淨係識加租, 咁舖頭頂唔住就走人。呢D真係時代既轉變嗎? 如果領匯唔加租, D 舖頭咪唔會頂唔住囉, 領匯唔加租會死啊?

    我勸領匯積返D 陰德, 賺少少算啦

    回覆刪除
  6. 請問下O2, 知唔知領展幾時會翻新呢個商場呢?
    我連佢會唔會翻新都唔知...

    回覆刪除
    回覆
    1. Kathy,你好,暫時冇聽過喎,其實敝Blog的資訊都是搜集自報章及網上的公開資訊,以及各方的Blog友報料,可以的話,也請你一起分享下山景的動向啊

      刪除
    2. Period Property 投入CAPEX HK$m
      Mid 2016 Tin Chak Shopping Centre 26
      Mid 2016 Lei Tung Commercial Centre 83
      Mid 2016 Butterfly Plaza 329
      Late 2016 Hau Tak Shopping Centre 174
      Late 2016 Tai Hing Commercial Centre 75
      Late 2016 Sau Mau Ping Shopping Centre 72
      Early 2017 Wah Ming Shopping Centre 72
      Early 2017 Tin Yiu Plaza 164
      Early 2017 Fu Tung Plaza 30
      Mid 2017 Lung Hang Commercial Centre 81
      Mid 2017 Chung Fu Plaza 280

      Underway 11 projects 1,386
      Pending approval 8 projects 808
      Under planning 超過 16 projects 超過 1,300
      Pipeline total 超過 35 projects 超過 3,494

      Period Property 投入CAPEX HK$m 回報ROI %
      1H16 Tsing Yi Commercial Complex 105 15.6%
      1H16 Temple Mall North (Lung Cheung Plaza) 306 15.5%
      2H16 Long Ping Commercial Centre 133 17.1%
      2H16 Wo Che Plaza 36 23.5%
      2H16 Tin Ching Shopping Centre 195 15.6%

      1H15 Hoi Fu Shopping Centre 39 19.1%
      1H15 Mei Lam Commercial Centre 87 17.8%
      2H15 Un Chau Shopping Centre 64 21.5%
      2H15 H.A.N.D.S 477 15.3%

      1H14 Chung Fu 170 16.8%
      1H14 Sheung Tak 87 23.6%
      2H14 Lok Fu Market 120 17.2%
      2H14 Choi Wan Commercial Complex 222 16.7%
      2H14 Sha Kok Commercial Centre 125 17.0%

      2H13 Leung King Plaza 243 18.7%
      2H13 Oi Man Plaza 117 20.6%
      2H13 Wah Sum Shopping Centre 47 16.2%
      2H13 Sun Chui Shopping Centre 42 17.7%
      2H13 Yiu On Shopping Centre 34 22.1%

      刪除
    3. 大興都未搞完,應該未搞山景

      刪除
    4. 不過823在屯門的策略有點怪,谷HANDS良景, 執蝴蝶同大興,同時又賣左寶田同埋兆麟

      刪除