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2014年10月4日 星期六

[領匯商場] 長宏邨商舖 @2014-10-04

O2檔案室:
 
長宏邨商舖及停車場 (Cheung Wang Estate Retail and Car Park)
地址:新界青衣寮肚路9號
內部樓面面積:11,532呎
入伙:約2001年(樓齡13年)
年收益比較:長宏邨商舖 $13.2M / 11,532呎
      小西灣廣場 $79.9M / 100,762呎
巡視 (次數) 日期:(1) 2014-10-04
資產提升工程 (AEI):未
路線:港鐵柴灣站 → 青衣站 → 九巴248M ($13.2 + $4.0)
 
 
***
 
 
縱使香港出了亂子, 但生活還是要繼續, 正如去政總返工的智慧婆婆在鏡頭前話齋, 人是要呼吸的。
 
交通樞紐被熱心人封街霸路, 市民出入受阻, O2決定啟動自己的BCP, 實行遠離是非地, 選搭港鐵往青衣巡視業務, 或可美其名為「知所進退」吧。
 
 
1. 到了青衣長宏邨。2001年入伙, 在房署最燶丁的時間落成。
 
2. 全場只得6間舖頭, 10隻手指數得晒, 但算是麻雀雖小, 五臟俱全。長宏中西藥行 (1號舖);7-11便利店 (2號舖)
 
3. 長宏綜合醫務中心 (3號舖)
 
4. 甜心餅屋 (4號舖);穩記茶餐廳 (5號舖)
 
5. 百佳超級市場 (6號舖)
 
6. 百佳 (6號舖) 的營業時間為07:30-22:30
 
7. 百佳 (6號舖) 側的斜道
 
8. 7仔 (2號舖) 對出, 宏毅樓樓下的兒童遊樂場
 
9. 長宏邨停車場
 
10. 停車場上的聖公會青衣主恩小學
 
11. 離開長宏邨, 往長亨邨途中, 沿路掛有區議員的橫額。下一站係長亨商場...

 
長宏邨商舖.商戶名單 @2014-10-04
1 長宏中西藥行
2 7-11便利店
3 長宏綜合醫務中心
4 甜心餅屋
5 穏記茶餐廳
6 百佳超級市場
ATM1 渣打ATM
ATM2 HSBC ATM
 

 
 
 
 


6 則留言:

  1. 多謝O2外面大風大雨都出去巡舖 :D
    真係唔理解,長宏同長享地理差不多,長享(6万尺)比長宏大(1万尺),收入是多不了多小,長享$18.8M vs 長宏$13.2M ,難理解?樓齡關係 ?

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  2. 因為停車埸收入在長宏系主要部份,333个車位重多過長亨。

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    1. 長亨都有327個車位,估值高過長宏


      物業名稱 落成年份 2014 內部樓面面積 IFA (sq ft) 泊車位 2014年 租金淨收入 ($M) 2014估價 ($M)
      長亨商場 1990 60,580 327 19 361
      長宏邨之商舖與停車場 2001 11,532 333 13 229

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  3. 其實O2也有此疑問,曾比較過一些具體數字,但仍未能參透箇中玄機,大家可以再研究研究...

            長亨(舊)  長宏(新)
    商場面積(呎)   60,580  11,532
    車位(個)      327   333
    年收益     $18.8M  $13.2M
    住戶(伙)     4,500   4,300
    落成年份     1990   2001
    領匯接手時的樓齡 15年    4年

    幾項個人觀點:
    1.O2始終認為舖位是否值租,location的因素比樓齡更重要
    2.新樓(長宏)起得密,顧客較集中
    3.長亨邨佔地較廣,位於斜坡,行上行落太辛苦,居民索性搭車落青衣城算了
    4.根據房署的 track record, 新場招標時最接近市值租水平,之後會不斷跌跌跌,跌幅相當驚人 (可參考759雲吞麵及彩德商場的個案),搞到長亨商場的租金收入奀過鬼
    5.領匯接手後,未有對長亨的舊租戶追加那落後了的租值

    參考:
    759雲吞麵(圖#19)
    http://o2and00823.blogspot.hk/2014/08/2014-08-16_16.html

    彩德商場
    http://o2and00823.blogspot.hk/2014/05/blog-post_30.html

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  4. 个人估计,長宏車埸年收入約6百萬《333x2萬x90%》/ 商埸部分11532x55x12=7.6百萬。長宏平均呎租《估计55元》应比長亨高,得6个鋪,吾憂生意。

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    1. 對, 可能是長宏車場出租率及商舖尺租較高,另外O2 所提特別是2,3,5點也是原因

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