2007-01-30 C觀點:領匯有權揀租客嗎? (施永青)
房委會因財政需要,迫不得已把屬下的商場及車位出售,換取資金去繼續興建公屋,以照顧基層的住屋需要。由於涉及的資金數以百億,普通一個業主不可能有這麼大的胃口,只好向全世界的資金招手,成立一個名為「領匯」的地產投資信託基金,去承購這個龐大的商用物業群。
領匯在招引投資者加入時,清楚講明,將來會以商業運作,以改善租金收益。因此,商場的租客早應有心理準備,新業主(領匯)對租客的取向將與房委會有很大的不同。況且,領匯上市時曾經歷盧婆婆一役,社會對此已有充份討論,法庭對此也有明確的結論。
然而領匯接手後,它在商言商的租務政策一樣備受社會批評。先有屋邨醫生投訴,被領匯迫遷去他們不想去的位置;再有酒樓在租約到期後不獲續約,而社會輿論似乎多站在租客一邊,批評領匯只顧收租,不顧社會責任。
我亦認同,商業機構一樣要有社會責任,領匯的租務政策應考慮到居民的需要,一味提高檔次,可能會定錯位,失去鄰近公屋居民的支持,最終只會害死租戶,甚至可能害死自己。
不過,社會對領匯的批評也有不少偏頗之處;有些要求,根本侵犯領匯的業權,有違香港社會慣常使用的原則,一旦被視作真理,將對社會產生嚴重後果,值得社會深入討論,謀求共識。
領匯作為商場的業主,究竟有沒有權選租客?如果不是由業權擁有者選擇,這個權將交給甚麼人去負責?若果應由社會集體擁有,集體又可以如何去取得決議?若果社會打算收回公屋商場的業權,是否需要對領匯的股東作出賠償?這筆錢將由誰來負責?這些都是對領匯提出批評的人要面對的問題。
房委會的商場,過去由政府官僚管理,受到的制約相當多,未能真正把商場的價值充份發揮出來。領匯接手後,很自然想調整租客的行業組合,重新編排租客的位置,以吸引更多的人流。要達到這個目標,領匯必須有選擇租客的自主權,否則一切都是空話。
過去,香港曾保護過住宅租戶的續租權,商業樓宇的租戶一般都沒有這種保障,現在連住宅的租務條例也改了,只耍租約到期,業主與租客都有權決定是否續約;租金談不攏可以不續,性格不合也可以不續,大家只要完成原有租約,就不用再作交代;沒有理由領匯作為商業樓宇的業主,反沒有這種權利。
租客不獲續約的理由可以很多,可以因為租客過去交租不準時,亦可以是因為租客提供的服務或出售的商品不符合要求,業主找到了更佳的替代租客,如果業主在這些問題上沒有選擇權,而需要社會作集體決定,還有誰願意在香港做業主,香港不如走社會主義道路算了!
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