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2017年7月28日 星期五

自己商場自己救



 

2016-11-30|經濟日報|眾籌買領展商場 市民領情嗎?

立法會議員朱凱迪建議,向10萬人集資買領展的安蔭商場。房地產眾籌,非異想天開,外地例子多,只是均打正賺錢旗號,而眾籌買領展商場志不在搵錢,又容易吸引市民領情嗎?

在本港,要求政府回購領展、買回領展商場的聲音,時有出現,但政府亦一再重申,此舉不划算,無意去做。政府不買,市民買又如何?立法會議員朱凱迪最近提出這個想法,既然領展近來標售商場,不如由市民集資購買,用社區力量扭轉局面,他提出以葵涌安蔭商場為目標,指其估值3.92億元,若能號召10萬人夾錢,每人拿出4,000元,即有4億元用來入標。

付出金錢的市民,不是捐錢,據其想法,是「人人做業主」,先是市民自己集資,買回來後,也由市民自己管理,又指以安蔭商場現時年收入約2,000萬元計算,回報約5%,預計20年回本。

外地流行 房產眾籌

過去本港出現的眾籌,大都是集資出碟、推科技產品等,現在連大型的房地產項目都集資,更是買領展商場,引來熱議,既有說是創新意念、好點子,也有說是異想天開。

其實,房地產眾籌,未算異想天開,現今在外地是新趨勢,有了網絡,容易集腋成裘,即使是數億港元甚至數十億港元的項目,一樣可以眾籌,吸引人投資。

在歐洲,既有一些網絡眾籌,是集體購入房屋然後出租,得到租金收入後再分予眾人,又或在加拿大,去年已出現眾籌建商場,且近至內地,首富王健林的萬達集團,去年推「穩賺1號」計劃,一樣是眾籌建商場,短短3天內,籌滿50億元人民幣(見表),相當火熱。

本港有人提出眾籌買商場,為社會帶來新想法、新嘗試,亦未嘗不是好事,只是眾籌買領展商場,是否也可如外地的眾籌建商場般成功,相信疑問更大,此不單是現行的證監會規限股權眾籌,令提倡人人做業主的眾籌,或已未能通過條例,但就算撇開此法律爭議、又或未來證監放寬規限,成功難度一樣大。

賺盡與否 難取平衡

先是尋找10萬人出錢,並不見得就容易,例如在今次事件中,最不希望領展亂賣商場、最希望對商場有話事權的人,莫過於鄰近安蔭邨的居民,而據區議會資料,安蔭區大約有1.6萬人,即就算該區全數人集資,也距離10萬人尚遠。

要再吸引數萬人集資,只打着反領展的旗號,恐怕不足,更要能證明項目可以持續,甚至可以讓數萬人有回報,而不只是潑出去的水。

外地的眾籌買商場項目,簡單得多,表明是為了賺錢,務求對集資者的利益最大化,可以說,隨時就是另一間領展,一樣可以大幅加租、加管理費。可是,眾籌買領展商場背後目的則不是賺錢,自然不會去做下一間領展,而是要走向另一端、善待小商戶,但問題來了,未來加租多少?是否還加管理費?在過去年代,房委會經營公屋商場,租金廉宜,背後或多或少有政府補貼,但當換成市民眾籌,無法補貼,仍一邊希望平租,另一邊卻要能夠持續甚至有回報,如何在當中取平衡,還是難題。

且營運一個商場,自不是簡單事,既管租務、有保安團隊等日常大小事,日後還要出動資金為商場維修等,外地的眾籌建商場項目,大眾肯投資,信心源於集資者是有營運商場經驗的集團,例如在加拿大的眾籌商場項目,正是大集團把商場一半業權透過眾籌集資,之後照樣握有商場的管理權。若沒有專業的管理者,眾籌的難度肯定推高。

眾籌在本港還是初起步,若有人發起眾籌買商場,自是一場有趣的社會實驗,但能否說服數以萬計的人,真金白銀拿出數千元,恐怕未必容易。 (原文連結)


 
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2016-12-05|明報|周顯:眾籌買領展商場要領牌

話說領展(0823)旗下的安蔭邨商場,被領展搞得十室九空,準備標價3.92億出售,當中值錢的,就是停車場車位。作為「票王」的立法會新界西議員朱凱廸,提出由10萬人每人夾錢4000元,向領展「回購」安蔭邨商場,經營手法是,用停車場收入來補貼街市營運的部分成本,經過他的計算,每年回報率為5厘,「20年足夠回本。」

有人認為,朱凱廸的提議可能涉及非法集資,也許他是看了黃秋生那個拍得極高水平的廣告,因而受到啟發,但卻不知道眾籌原來是要領牌的。也有人質疑,安蔭街市之所以經營不善,是因為唔夠石蔭街市鬥,因此才十室九空。

寧比領展刻薄10倍 賺10厘回報

我的高見是,4000元,每年5厘回報,即是每月十幾蚊,20年拿回成本,相信沒有人肯作出這種投資,計數入錢給股東都要大量人手。這倒不如說,成立一間非牟利機構要市民捐出4000元當做善事回報完全拿來作慈善用途,為安蔭邨居民提供社區服務,效果也許會更佳。

大家都說,領展的經營趕絕居民,十分刻薄,如果領展都不能賺錢,完全沒有做過生意的朱凱廸居然可以賺錢?這應該是任何智商80以上的人都不能相信的大話。

如果由我包裝這單刁,我會建議,不是4000元一份,而是40萬元一份,保證管理比領展更刻薄10倍,搞到安蔭邨的居民無啖好食,天怒人怨,不過有10厘的回報,當時機成熟時,還會拆售停車位。停車位賣貴市價三成,先付一成首期,其餘九成提供vendor financing,分10年供完……

總之,經過好幾宗事件後,我真的有點懷疑朱凱廸的智商……如果連梁游劉小麗也加上去,我簡直懷疑整班本土派議員的智商了。 (原文連結)

7 則留言:

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  2. 置富產業信託對下半年業務審慎樂觀
    28.07.2017 18:20
    置富產業信託(00778.HK)上半年可分派收益升百分之三點七,增至四億八千幾萬港元,每基金單位分派25.53仙,增長百分之三。

    行政總裁趙宇表示,上半年續租率為七成八,下半年有兩成六的商戶須續租,在本港零售市道恢復增長的情況下,希望續租率及出租率進一步改善,並對下半年業務審慎樂觀。而旗下置富嘉湖正籌備大型翻新工程,預期會分階段進行,希望盡量減少對租戶的影響。

    趙宇指出,未來在收購方面,會主力留意有穩定租戶組合、高出租率,以及具資產增值潛力的本地零售物業,暫時未有具體的回報率要求及預算,要視乎物業質素而定,又說如有合適價錢,亦會考慮資產置換。

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  3. 1. 眾籌唔一定賺錢,有D社區企業用眾籌去籌集初啟資金,亦有人會靠呢筆錢去幫自己開發產品,最多整好舊產品後畀prototype你用先。至於電腦界就更多唔係為賺錢嘅,有好多人寫遊戲,靠眾籌去幫補自己。
    2. 唔知石蔭街市係咪指北葵涌街市呢?印象中石蔭商場冇街市喎。
    3. 當你眾籌到,之後點營運呢?如果話靠停車場「補貼」,咁對有車嘅安蔭居民其實未必有著數,而租金補貼下,咁超市/便利店係自己營運定係搵連鎖店呢?(如果唔搵百佳惠康華潤,佢搵到家興入去都算佢叻,話晒家興響咁多間超市嚟講算係薄利多銷,好多貨品甚至比百佳惠康特價貨平,在下好多時都會特登行多十分鐘路去幫襯)其他舖頭(例如酒樓)佢又跟咩準則去挑選呢?現時嘅租客又點呢?

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    1. 簡單D講啦,你當朱凱迪搞緊「歡樂滿安蔭」(類似「歡樂滿東華」咁),但歡樂滿東華D錢用嚟做醫療、教育、社福服務,而呢個「歡樂滿安蔭」就係用嚟搞安蔭商場,你用「基金」概念諗佢,就會講回報率,但用「歡樂滿東華」角度呢,你唔會講畀咗錢東華會有乜回報咖?唔通你屋企細路報讀東華三院旗下學校會易入D?去東華睇醫生會平D同唔駛排隊?

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  4. 其實眾籌最關鍵係邊個牽頭人,如果由迪迪仔負責,一百個人都冇 但係如果由城哥負責, 一日就搞掂 分別就係咁

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    1. 但誠哥搞商場唔掂呢,都冇乜邊個商場係掂嘅

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  5. 朱生啲假太空,笑完就算啦XD

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