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2014年1月18日 星期六

[領匯商場] 慈雲山中心 @2014-01-18

O2檔案室:

慈雲山中心 (Tsz Wan Shan Shopping Centre)
地址:九龍慈雲山毓華街23號
內部樓面面積:202,188呎
入伙:約1997年(樓齡17年)
年收益比較:慈雲山中心 $134.6M / 202,188呎
      小西灣廣場 $71.1M / 100,892呎
巡視 (次數) 日期:(2) 2011-12-10, 2014-01-18
資產提升工程 (AEI):2008年
路線:新巴8P → 中央圖書館 → 隧巴116


***


共8層高 (G樓至7樓) 的慈雲山中心於2005年由領匯接手後, 是首個AEI項目, 當時慈雲山中心只有8年樓齡, 工程於2008年完成, 眨下眼又過咗6年了。

領匯不斷為旗下物業翻新及調整商戶組合, 已累積了數年經驗, 愈舊愈殘的場, 就愈係顯出領匯的功架, 尤以新界場為甚。2004年當房署計劃要分拆商業資產上市時, 有邊個會估到原來新界場才是閃爍耀眼的金蛋吖。

O2走訪過好幾個由醜小鴨變天鵝的新界場之後, 依家反為覺得慈雲山中心已經唔夠靚, 被位置偏遠的新界場扒過了頭。不過又話分兩頭, 以多層商場嚟講, 領匯成功將人流帶到每個樓層, 為商戶們提供潛在客源, 已是交到功課。


1. 慈雲山中心依山而建, 116巴士總站嗰層係3樓。貢茶 (322號舖) 對出, 就係被領匯形容為「吸管」的扶手電梯

2. 依O2的習性, 由底層開始巡視。好運街市內有檔接受過多家媒體訪問的九仔小食 (1號檔), 一於試下先, 幫襯咗豬腸粉 ($6/5條) & 九仔粉 ($15), 不過寫食評呢家野, O2唔在行, 只可以話腸粉的確值得一試, 至於九仔粉 (其實我不嬲係叫開狗仔粥) 呢, 個人覺得還是欠了一點點舊時的味道 (就是差了一點炸到乾爭爭、超香口的豬油渣粒;狗仔粉則是由一嚿大粉糰擠壓出嚟, 口感有別於逐條搓的效果, 造型亦唔係兩頭尖), 但係已經比用銀針粉扮狗仔粉的貨式超出了幾班

3. 顧客服務台在M3 Sports (303-304號舖) 對出

4. 向巴士總站的森堡茶餐廳 (327-328號舖) & 聖安娜餅屋 (329號舖)

5. 慈雲山郵政局 (330號舖);PHD薄餅博士 (331號舖);阿波羅 (332號舖)

6. ego; (402號舖) 長年累月都話自己租約期滿, 仲有冇人信架!?

7. 時裝店Bauhinia紫荊 (404號舖) 都係話租約期滿

8. 越棧 (501-502號舖) 對出的展銷檔

9. 威文禮品公司 (505號舖) 外的手作の店

10. 新店, 綠盈坊有機店 (509號舖)

11. 包點先生的位置已變成八方雲集 (517-517A號舖)

12. 嗱! 開頭講嗰支「吸管」, 就係直接由巴士總站 (3樓) 駁通上嚟5樓馬拉松 (550-559號舖)

13. 通道兩側的盞記燕窩 (541號舖) & 馬拉松 (550-559號舖), 呢條巷直行係恒生 & 東亞的ATMs

14. 759阿信屋 (573-574號舖) 隔籬將會開翡翠家居 (575號舖)

15. 上到6樓

16. 呢個休憩空間疑似係603號舖改成

17. 薩莉亞意式餐廳 (611-614號舖);喜喜茶餐廳 (615-617號舖)

18. 慈雲山公共圖書館 (701-702號舖);集友銀行 (703號舖)

19. 醫務中心內只有曾偉傑/黃美琪牙科醫生 (706B號舖) & ELEGANCE型美堂專業美容 (704C-D號舖) 係已租出。其餘租唔出的醫生舖, 不如轉做第樣啦

20. 麗都軒 (707-709號舖) 外

21. 醫生舖外面, 7樓平台花園一角

22. 7樓平面圖, 淺色的地方係平台花園。整個平台花園都幾多地方架!


***


領匯官網對慈雲山中心產提升工程(AEI)的描述:

慈雲山中心位於慈雲山邨與其他私人屋苑的中心,亦在交通樞紐之上,更有有蓋通道貫穿兩個鮮活街市(慈雲山街市及好運街市),是附近居民購買日常用品的一站式好去處。

作為首批進行的資產提升項目之一,慈雲山中心可以從顧客到訪數目的增加證明其翻新工程的成功。商舖及食肆的組合已經擴展至包括醫療區等,更體貼顧客和鄰近地區居民的家庭需要。

此外,新建的扶手電梯從惠華街巴士總站直達商場五樓,逆轉了人流的模式。現在,數以千計的顧客每天乘搭全新的扶手電梯,為中心較高的樓層增加不少人流,也為現有租戶帶來正面影響,有助帶動租戶提升他們的店面設計、服務質素,以及貨品種類,更能滿足附近居民的不同需求。

主要工程範圍:
.裝從巴士總站通往商場的全新扶手電梯以改善人流
.重新打造以往空置的五樓及六樓空間
.將空置的管理處改為額外的商舖和醫療區



 
慈雲山中心.商戶名單 @2014-01-18
< G >
1-3 佳宝食品超級市場
< 1 >
101-102 美心西餅
103 7-11便利店
104 (招租 - 334呎)
104A 海天堂
105 泰昌餅家
106 富康中西藥房
107 譚仔三哥雲南米線
108 百佳超級市場
109 元氣壽司
好運街市 (部份檔戶)
1 九仔小食
< 2 >
201 包點先生
202A-202B 東園電器行
203 波仔
204 大昌食品市場
< 3 >
301 金田井駄菓子店
302 MAPLE
303 M3 Sports
304 M3 Sports
304A iConic Family Wear
305 FOOTSPOT
306 (招租 - 871呎)( Walker Shop)
307 eba (時裝)
308 金飯碗餐廳
309 Toons World (童裝)
310 School Driver (精品禮品)
311 東京麵包餅食
311A 添妍美 Neo Beauty
312 集美軒 Salon Di Beauty
313 髮絲舍 Fancy club
314-315 吉野家
316 Pineapple East 菠蘿東文具玩具禮品店
317A MM House 米奇天地
317B 大快活
318 Embry Form 安莉芳
319A Colour by Number (時裝)
319B C P Fashion
320 美康 Meka
321 Union (女鞋)
322 貢茶
323 富誠地產
324-325 7-11便利店
326 HSBC理財易中心
327-328 森堡茶餐廳
329 聖安娜餅屋
330 慈雲山郵政局
331 PHD薄餅博士 ( 寶發乾洗)
332 阿波羅
333 麥當勞
< 4 >
401 新紀元電器
402 ego; ()
403 Iko (時裝)
403A Tiffanybaby (時裝)
404 Bauhinia 紫荊 (時裝)
405 華潤堂
406 The STRAWBERRY (服飾)
407 VISAGE 清新 (時裝)
408 肯德基
409 鴻福堂自家湯涼茶坊
410 裕滿人家
411-412 豐澤
413 A-FONTANE LINGERIE
414-416 屈臣氏
417 M.Y. fashion
418 名店專業眼鏡
419 Nice Inn 儷軒 (時裝)
< 5 >
501-502 越棧
503 順興珠寶金行
504 Dr. Smile 健牙仕
505 威文禮品公司
506 新偶像
507 華盛蔘茸海味中西藥房
508 Sunrise 日昇餐廳
509 綠盈坊有機店
510 森美洗衣店
511 大家樂
512-515 三聯書店
516 Nia (時裝)
517-517A 八方雲集 ( 包點先生)
518-521 V'COCCA / Gitti
522 眼鏡88
523 AG Lifestyle
524-527 椰林閣餐廳
528-530 優の良品
531-535 惠康超級市場
536 位元堂
537-538 萬寧
539 恆生ATM
540 東亞ATM
541 盞記燕窩
542-546 Dr. Kong 健康鞋專門店
547-549 時尚眼鏡
550-559 馬拉松
560 食家優惠店
561-562 K.W 傑威 (服裝)
563-570 2% 特賣場
571 蘋果皮鞋皮具
572 Morning Sports 晨光體育用品
573-574 759阿信屋
575 翡翠家居 (即將開業)
576-579 HANG TEN
580 E & V (服裝)
581 VanGO便利店
582 旭日補習學校
MM02 手作の店 (505號舖, 威文禮品對出)
< 6 >
601 AEON信貸財務
601A 絲優廊 Kam Yip Hair Styling
602 天然護髮用品中心
602A 快圖美
604-605 上然藝術中心
606 生活設計。裝飾
607 QB HOUSE
608-610 美國冒險樂園
611-614 薩莉亞意式餐廳
615-617 喜喜茶餐廳 (皇府飲食集團)
618-620 DSC德爾斯
621-623 香港賽馬會
624-633 DSC德爾斯
634-637 生活提案
638 明誠教育
639 朗苗教育
640 腦地方
641-642 大眾銀行(香港)
643-645 雅蘭 AIRLAND (家俱)
646 Cottex 歌婷(寢具)
647-649 流星語音樂中心
650 ELLA (精品禮品)
651 eCosway特惠店
652A 電話亭
652B CitiNET 城市網絡
653 ELLA (精品禮品)
< 7 >
701-702 慈雲山公共圖書館
703A 集友銀行
703B Living PLAZA by AEON
703C (吉舖)
703D (吉舖)
704B (吉舖)
704C-D ELEGANCE 型美堂專業美容
705A-B Living PLAZA by AEON
706A (吉舖)
706B 曾偉傑/黃美琪牙科醫生
707-709 麗都軒
 


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26 則留言:

  1. 個好運街市,睇見個招牌已經老土到暈,快執執佢,要樂富大元個款,先至順眼

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    1. 個街市入面都OK架,又唔使咁心急整容嘅

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    2. 但如果街市要大翻新..先要收回自營
      我估好運唔會咁好死肯去幫個街市執靚佢

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    3. 有道理,不過個街市實際上亦未有翻新的迫切性。
      補充少少資料:慈雲山中心裡面有兩個街市,分別係1樓的好運街市(即上圖#2)及2樓的慈雲山街市(見2011-12-10巡視慈雲山中心之圖#5)

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  2. 唔記得多謝o2巡場 , 因為人人都話o2係領匯staff ,我當左奉旨睇report ^v^
    唔好介意

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    1. 我地由Yahoo Blog開始識到依家,都咁耐咯,唔使講呢D啦,O2反而要多謝你耐唔中彈出嚟搞下氣氛,咁好玩好多架 ^^

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  3. 街市AEI提升到樂富大元個款要停业6个月。 在慈雲山不易做到。我都要多謝o2分享巡場报告。

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    1. 客氣!客氣!只要我仲有興趣,都仍然會繼續玩巡視業務架,大家睇完之後畀D反應,O2知道有人睇緊,已經係一種鼓勵 ^^

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  4. 就快過年,為何的商場冇乜過年氣氛?個好運街市人頭湧湧,認真好運。

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    1. 嗰日係農曆十八,可能係太早,未開始佈置啩

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    1. 見笑了,依家嘅朋友仔興懷舊,但又未必試過呢D古老野,咁咪寫多兩句嚟迎合市場囉 ^^'

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  6. 另想請教領匯的1100萬平方尺是總商場樓面, 或是可供出租的面積?

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    1. 依領匯官方字眼,嗰1,100萬平方呎係「內部樓面面積」。
      呢方面的資料,Link仔哥會比較灑家,如有誤差,勞煩Link仔哥出手補充及指正。

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  7. - 是可供出租的面積,內部樓面面積位於圍封間內及供建築物佔用人專用之內部面積(不包括公共地方及所有外牆之厚度)10,891,965 sq Ft (1,011,897 sq M)

    - 領匯○五年上市時,IFA與GFA比率為54%,多年來各商場GFA不變,但就冀藉擴大通過資產提升工程擴建內部商業樓面面積(Internal Floor Area,簡稱IFA)來增加收入,做法包括改變通道大小,在內部增加商舖數目等,都令IFA數字上升。

    - 按獨立測量師慣例,正在裝修的地方不會納入IFA,但裝修過後又可重新計入,故予人錯覺樓面年年變動

    - 加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積(Gross Floor Area,簡稱GFA)

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    1. Link仔哥果然好野,當O2需要你時就會自動出現,好似係O2的御用燈神咁 ^o^

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    2. 都係唔係好明d terms... 簡單咁問, 當做一間舖100sq ft加一條走廊20sq ft咁講, 當然收租只係收到100sq ft的租...我個問題係果個1100萬sq ft係只係間舖? 定係舖加埋條走廊? 謝謝賜教。

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    3. 據我的理解,嗰1,100萬平方呎「內部樓面面積」只係間舖,唔計走廊。
      領匯官網對專用詞彙的涵義,可參考http://www.thelinkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/OC/CWP146_c.pdf

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    4. http://www.hkis.org.hk/ufiles/MPracticeCode-199903.pdf
      睇下測量師份文件P.28 , Lettable area似乎較遠似領匯定義 : 「內部樓面面積」指樓宇佔用人獨家使用之內部面積,不包括所有樓宇整體共用之共用範圍或樓宇設施範圍;就零售設施而言,內部樓面面積指於二零零五年七月三十一日可出租予零售租戶以產生租金收入約960,000平方米之面積。該面積不包括若干其他面積,當中包括:(i)香港房委會免租金佔用之辦公室物業;及(ii)作輔助用途之面積;

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    5. 0_0""
      咁即係簡單黎講, 領匯如果比人在商場之內擺車仔檔或展銷檔, 咁個D檔已係果1100萬平方尺的計算之外!!

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    6. 呀....我啞左
      估係咁 : 如果該商場地積比未用盡到頂,車仔檔係可租面積之內,合法。
      相反,如果該商場地積比己用盡到頂,車仔檔係可租面積之外,非法 >> Guilty
      但要睇該商場地積比到頂未,可能要搵5個測量師10個律師睇文件開庭3年先有結論...

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