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2014年6月28日 星期六

巡視業務.領匯.大元商場 @2014-06-28

O2檔案室:

大元商場 (Tai Yuen Commercial Centre)
地址:新界大埔汀角路10號
內部樓面面積:139,180呎
入伙:約1980年(樓齡34年)
年收益比較:大元商場  $49.4M / 139,180呎
      小西灣廣場 $79.9M / 100,762呎
巡視 (次數) 日期:(2) 2012-07-28, 2014-06-28
資產提升工程 (AEI):2011 (街市)
路線:港鐵柴灣站 → 九龍塘站 → 九巴72X 


***


不得不說句「吾老矣」, O2一直擁護的「變幻原是永恒」可能已經不合時宜, 要微調一下了。

真的不明白今天的年輕人, 總是要守護乜乜、守護物物, 樣樣都唔准郁、唔准變。掃巴頭都轉咗髮型啦, 譚玉瑛姐姐已經唔再主持兒童節目了, 地球仲轉緊架喎!

近日有個甚麼「大元美食廣場關注組」的fb群組, 話要守護大元平民食肆喎。O2都借D意嚟翻兜大元商場, 順便湊下熱鬧。

領匯嘔心瀝血為大元街市做AEI, 成為領匯翻新街市的示範單位, O2一廂情願地以為大元嘅收入好勁揪啦, 點知一睇D數字, 唓, 原來仲渣過小西灣, 再求其是但搵個天水圍商場仔都叻過佢...
 
大元商場 小西灣廣場 天盛商場
IFA @2014-03-31 139,180100,76280,257
年收益 (HK$M)
2012-03-31 32.1 65.4 47.2
2013-03-31 37.0 71.1 51.3
2014-03-31 49.4 79.9 57.7
  
與位處環頭環尾, 又沒有知名度的小西灣廣場相比, 大元商場面積多出3萬幾呎, 又有生客, 有乜理由咁水皮架。照咁睇, 大元的租金水平絕對有追加空間喎。


1. 商場新翼地下。已經好耐冇見過新華行的你想Teen地 (3號舖) 了

2. 上一層, 柏斯琴行 (5號舖) 外

3. 入咗大元街市, 嘩, 涼浸浸, 爽晒! 賣烘焙用品的Shop 123 (121號舖);有營坊 (120號舖);厚興瑜記 (118號舖)

4. 莉記花店 (302號舖) 入得咁重貨, 應該生意都唔錯吧

5. 整整齊齊的生龍時菓 (320號舖), 天口熱, 鮮搾果汁好好賣

6. 滙豐ATM (409號舖);中銀ATM (411號舖)

7. VanGO便利店 (412, 416號舖) 外

8. 薩莉亞意式餐廳 (423號舖)

9. 賣茶葉的一杯茶 (436號舖);點點綠 (432號舖)

10. 薩莉亞對面的薈采Plenty Mall, 賣BB衫的

11. 扶手電梯底的B & L雪糕 (520號舖)

12. 上到大元街市平台, 即所謂的美食廣場

13. 愛爾蘭美食茶餐廳 (1號舖)

14. 振興燒味餐廳 (10號舖)

15. 金源餐廳 (12號舖);佳佳美食餐廳 (11號舖)。美食廣場有12間食肆, 以茶餐廳食品佔多數, 選擇上則似有若無。

16. 負責嗌咪的妹妹仔係「大元美食廣場關注組」搞手之一。活動開始, 妹妹仔先declare自己唔係大元邨居民, 之不過佢係大埔人, 活動過程有板有眼, 有晒dress code, 關注組成員會踢拖鞋, 以街坊look示人, 很有組織, 有人從旁吶喊助威, 叫口號, 帶動現場氣氛, 仿如社運老手, 真的後生可畏。雖然O2是力撐領匯, 但也不得不佩服妹妹仔的魄力, 天時暑熱, 個街成個焗爐咁, 身水身汗走在最前線, 這份熱誠已教那群講就天下無敵, 上網睇完《東方蘋果》, 匿埋喺屋企隱姓埋名、撩事鬥非的鍵盤戰士汗額。

17. 說時遲那時快, 已經有2名工作人員喺泰德樓掛好橫額, 雞乸咁大隻字寫住「守護大元平民食肆」。妹妹仔即刻呼籲圍觀的街坊準備好自己的手機, 影呀影呀.....利用網絡的威力, 人人做記者, 愈多人知道領匯的衰野愈好啊!

18. 幾位一早到場的警察哥哥。整體嚟講, 活動的過程是和平及流暢的, 警察哥哥只係standby啫。

19. 總結今次行動的重點, 就係表揚領匯大元美食廣場夠平民化, 價錢實惠, 所以關注組要求領匯加以保留。就O2今日觀察, 有D人都唔知發生咩事, 街坊的反應並不激烈, 比較被動;也不是間間餐廳都有參與行動的, 而有份參與遊行的食肆老闆的語調亦很平和。遊行隊伍出發, O2沒有跟隊, 留在大元繼續巡視業務。畀大家了解下在領匯霸權底下, 大元邨街坊食D乜。餐牌1

20. 餐牌2

21. 餐牌3

22. 餐牌4

23. 美食廣場水牌。立此存照, 睇下第時邊個冇得留低先。領匯唔係傻仔, 有叫座力的商戶又點捨得佢走呢? 家陣係要去蕪存菁, 精益求精, 大家可以參考下openrice的食評, 再去大元走一轉, 實地觀察一下每間食肆的入座率, 可以估下邊間有得留低, 邊個會被foul出局。

24. 大元商場分2座, 近街市嗰座叫商場新翼, 有酒樓嗰座就叫大元商場

25. 大元商場地下。芝脆雞 (102, 108號舖);7-11便利店 (101, 109號舖);大昌食品專門店 (103-104號舖)

26. 向大元社區會堂的168洗衣專門店 (105號舖)

27. 茗苑酒家 (106號舖)。搭單講句, 柴灣宏德居嗰間快樂酒家亦啱啱轉咗名做茗苑, 前兩日重開。

28. 原來仲有間惠康超級市場 (201號舖) 喺樓上

29. 除此之外, 喺泰德樓、泰民樓、泰榮樓都仲有舖位。耀昌書局 (泰德樓106號舖)

30. 領匯大元商場辦事處 (泰德樓201號舖)。領匯寫字樓係5天工作的, 今日應該係休息架喎, 唔通係為咗尊重今日的event而特登開工? 各位手足, 辛苦晒喇!

31. 泰德樓2樓的醫務所區

32. 有吉舖招租, 泰德樓214號舖, 面積657呎

33. 泰民樓地下。阿萍理髮 (泰民樓1號舖)

34. 泰民樓地下。睇唔到招牌的舖頭...

35. 要走後門至睇到舖頭名, 唯美鞋 (泰民樓15號舖)

36. 最後係泰榮樓。Crisyland Alpha Learning Centre (泰榮樓14號舖);新可樂快餐 (13號舖)


***


有報導話, 大元美食廣場一個1,000呎的舖位, 月租約$30K, O2找來一些大埔區的商舖租務個案, 以作比較。O2唔熟大埔區, 大埔人如Link仔哥者, 可自行衡量一下邊D舖位適合做食肆, 以作比較。

(溫馨提示:領匯商舖面積係以「實用面積」計算;而市面上一般商舖則以「建築面積」計, 務請自行調節。)


37. 昌運中心 - 商舖租務成交個案 (資料來源:中原工商舖)

38. 翠屏花園 - 商舖租務成交個案 (資料來源:中原工商舖)

39. 新鮮滾熱辣, 2014年5月簽約的房委會熟食檔, 面積430呎, 以$300,000中標, 呎租$697

40. 葵涌廣場 - 商舖租務成交個案 (資料來源:中原工商舖)。因應Chi Ho仔對「良心老闆」的特殊感情而加的。



***


領匯官網對大元街市資產提升工程(AEI)的描述:

隨著大埔首個公共屋邨於1980年落成,大元街市已是區内主要的鮮活街市。

大元街市為領匯首個鮮活街市資產提升工程項目,翻新後隨即成爲大元商場的焦點所在。乾淨舒適的購物環境,為附近居民提供一站式新鮮食材和熟食品購物體驗。大元街市共有約50個新鮮食材檔位,以及一個設有超過10家食肆的街市平台。領匯房地產投資信託基金更憑此優化項目,獲頒亞洲管理學會主辦的「亞洲企業社會責任卓越環保大獎2011」。

主要工程範圍:
.提升通透度和滲透度,令鮮活街市更一目了然
.為鮮活街市重新間隔以提供一個前衛的樓面佈局
.重新把攤檔進行分區安排,使送貨變得簡便直接
.採用更好的室内地台設計及排水系統
.安裝空調系統以提升通風度
.為攤檔提供護牆代替帆布
.美化外牆使其更具現代感
.引入一個全新的廚藝教室



 
大元商場.商戶名單 @2014-06-28
商場A (新翼)  
1 萬寧
2 百利皮鞋公司
3 你想Teen
4 日本城
~~~~~
5 柏斯琴行
6A 陳穎思芭蕾舞學院
6B Change Hair Styling Salon
7 躍起舞蹈 Pop up Dance
8 新時代腦環同電腦英語中心
9 嘉詩汀美容纖體中心
10 遵理學校
商場B  
101, 109 7-11便利店
102, 108 芝脆雞
103-104 大昌食品專門店
105 168洗衣專門店
106 茗苑酒家
107 中港台圖書
~~~~~
201 惠康超級市場
~~~~~
301 基督教宣道會新興堂
大元街市地下 (部分檔戶)
101 東訊找換店
102 長霞素食
109 雄才肉食公司 (美少女牛肉)
118 厚興瑜記手撕雞
120 有營坊
121 Shop 123 健康 有機 烘焙DIY
302 莉記花店
306 紅辣椒
308 潮興美食
319 大廚教室
320 生龍時菓
401 老店
402 凱施餅店
403 萬家燒餅皇
405, 407 榮華餅店
406 美味棧
408 AP Mart
409 HSBC ATM
410 宜昇美食
411 中銀ATM
412, 416 VanGO便利店
415,417,419,421 759 阿信屋
418, 420, 422 大棧
423 薩莉亞意式餐廳
426 偉成洋酒
428 QB House
430 百家匯
432 點點綠
436 一杯茶 (茶葉)
440 澳洲歌婷 Cottex
?? 薈采 Plenty Mall (嬰童服)
520 B & L 雪糕
大元街市平台  
1 愛爾蘭美食茶餐廳
2 金香越南式菜館
3 喋喋不休
4 明新焗飯小廚
5 新意滋味茶餐廳
6 膳藝餐廳
7 生力餐廳小廚
8 康味館
9 豐味軒
10 振興燒味餐廳
11 佳佳美食餐廳
12 金源餐廳
泰德樓  
101 名都餅屋 (心思思集團)
102 源發糧油雜貨士多辦館
103 小飛象玩具模型
104 eCosway 特惠店
105 泰徳中醫藥坊
106 耀昌書局
107 e.Mark .賣店
111 大利凍肉公司
112 順發行 (香莊)
113 西醫劉世禮
114 新界社團聯會婦女中心
115 龍園校服體育用品
116 G.F..Salon 金泉髮型
~~~~~
201 領匯大元商場辦事處
202 南亞路德會家庭網社會服務中心
203-207 現代教育
208-211 香港九龍塘基督教中華宣道會福臨堂 /
 福臨堂閱覽中心
212 西醫李洪標
213 牙科醫生冼棟榮醫務所
214 (招租 - 657呎)
泰民樓  
1 阿萍理髮
2 eba (?)
3-4 英皇教育
5-7 漁灣村 
8 名將補習中心
9 永信糧食批發
10 興發五金家庭用品
11 達成辦館
12 協豐泰五金
13 溢興電器
14 喜發隆辦館
15 唯美鞋
泰榮樓  
1 卓慧教育中心(大埔)
2 Dynamic Music & Art Centre
3 維多利校服制服公司
4 林少明醫生醫務所
5-7 香港婦聯大埔綜合服務中心
8 中興石油
9-10 救世軍大埔青少年綜合服務
11-12 香港青少年服務處大埔綜合家居照顧服務
13 新可樂快餐
14 Crisyland Alpha Learning Centre
 

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35 則留言:

  1. 可惜,可惜,今個星期六我爭扎左好耐,到底去唔去大元,睇下D保留人情味抗爭場面,因為好小係我環頭示威,最後都係杜汶澤嬴,因為我睇緊佢套爛滚夫對爛滚妻,如果唔係杜汶澤,我就可能見到O2,因為好易認,領匯埸出現一個生面口,唔似記者,唔似黃之鋒長毛,係咁影相,就係O2 :D

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    1. 噢,唔止你覺得可惜,O2都係。嗰日我已經周圍望,尋找一個染了綠色頭髮,眼大大,身穿T恤,心口有 The Link 字樣的中國籍男子。好可惜,找不到,可惜!可惜!

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    2. 我都好想見到02真人,小弟只好在巡埸時留意下。先生,你系咪柴湾過來,第三膠椅在等你食反,你懂的?哈哈!

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    3. 哈哈哈!依家公開咗我地的暗語,會唔會畀人冒充架?

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  2. CC東網話千呎鋪租金约3皮,即系每實呎30元。区內去租个住宅實呎租金都系差吾多。我自己去過几次,系平民價錢,但無乜特別。呢單野相比海富,似乎反响不大,商户吾想有改变,因為外面冇甘平租。

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    1. 3皮野呢個價喺出面一定租唔到啦,呢度絕對有空間追加幾倍。
      領匯依家係賤租緊舖位,做緊慈善家,之不過唔會有人感恩,講聲多謝領匯囉。
      橫掂都係畀人鬧咯,咁不如一炮過追加到市值租吧啦!

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    2. 上面加咗一D大埔區商舖的租務個案(圖37-38),以作比較

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    3. 2014-06-26【on.cc東網專訊】食肆負責人阮小姐表示,大埔大元邨商場1樓平台的美食廣場,有12間食肆,每間面積約1千平方呎,租金近3萬元

      原來係咁,「租金近3萬元」即是唔夠3萬,租金係2萬幾啦!超值!

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  3. 唯有等緣份吧。
    由於大元主体是街市,較難收高租金,但現在方向正確,我用第一身用家身份評,其實該美食中心只有數家較有質素,同意用入標决定新租客,有潛力提升美食中心做大元中檔食通天,離場者其實可租其他大元地下舖

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    1. 1.O2唔認同街市租金一定便宜囉,看看早兩日的政府街市例子(http://o2and00823.blogspot.hk/2014/06/blog-post_27.html),半個豬肉檔的市值租金係5萬大元(只可惜係入唔到庫房個袋,畀有心人食咗夾棍啫)。

      2.個人覺得大元美食廣場內多間食肆的食品種類過於重疊,其實可以提供多些地方菜式如上海野、日本野、甜品店、串燒店之類,畀街坊多D選擇。

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    2. 最好開starbucks, 元氣, 板長, 滿記, 係咪?
      到時全港商場一式一樣, 領匯就係幫兇

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    3. 「最好開starbucks, 元氣, 板長, 滿記」...
      嗱,係你提議架!

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    4. 我有特意去過大元, 同意美食廣場無得揀, 全部茶餐廳! 我去時同太太&BB一齊去, 坐茶餐廳唔方便, 結果我出左出附近的日本餐廳食, 貪佢好坐同無乜人... 其實我應為全部茶餐廳都做到時, 都係反映需求已。

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    5. 大家都知O2口中「匿埋喺屋企的鍵盤戰士」就是我們超級可愛的無間度 Chi Ho 仔了,有去過大元街市平台的人都知道,嗰度12間食肆當中,絕大部分都係茶餐廳,使唔使咁多呀?留番真真正正受歡迎嗰幾間已經乜都夠啦!咪試下加D不同種類的食肆畀街坊揀下囉。

      雖然O2唔太熟悉大埔,但沿途經過附近屋苑的舖頭,類似的食肆多的是,這個號稱「美食廣場」的街市平台,依家查實真係有點浪得虛名囉。

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    6. 領匯係咪肯一個美食廣食包含不同檔次既餐廳先
      $15 又有, $150 又有, $1500 都有....
      如果肯定又唔拘喎

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    7. 有無人食過呢間 ? http://www.thelinkreit.com/TC/news/Pages/linkherotenant-enjoymentrestaurant.aspx

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    8. 咪就係! 如果一間好食兼且賣$15係受市民歡迎, 領匯會接受嗎?... 領匯想翻新, 一定唔想見到cheap cheap 茶記... 換0黎既係中西日韓既美食... 茶記係香港核心價值
      點都唔可以俾無情既圍板 11月出現 ... 整個計劃應該要擱置

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    9. 話你傻係因為根本冇可能賣$1500/餐,你估個個都好似你咁富貴咩?

      你試諗下,點解D商戶賴死唔走先!如果真係有本事,唔使823股東補貼佢,而做到$15/餐,又飽又好食又受歡迎的話,咁佢地無論去邊度開舖都得啦,使乜賴死喺領匯場受領匯氣喎?

      畀個例子你睇,房委會的熟食檔,面積430呎,月租係30萬(上面,圖#39)

      O2仍然認為大元美食廣場只須要保留幾間真真正正受歡迎的就夠了,再加入其他類型食肆,畀顧客揀下仲好啦!

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    10. 即係話呢一類良心舖頭, 係唔可以0係領匯商場出現?
      http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/breaking/20140608/52561782
      【突醒目】13蚊飯幫基層 老闆:好似有個使命感

      如果舖頭俾得起租, 點解唔可以容許呢類舖頭出現?
      領匯驚佢比租能力低, 形象差, 定係唔可以0係當中營業額分到好多$ ?

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    11. 1.先回你第一條問題:冇D咁嘅事,領匯場內仲有大把舖頭仔,只不過係你唔去幫襯啫。

      2.你係咪想曲線地話「大元美食廣場」的老闆冇良心?領匯收佢地咁平租,但係人地「葵涌廣場」反而可以賣$13/餐。

      3.你可能食米唔知價,「葵涌廣場」的租金好貴架,你所講的良心舖頭叫「回味無窮」,地址係葵涌廣場2樓C83號舖。唔好再匿喺屋企喇,去葵涌支持下人地啦!

      4.知你數學根底差,O2淨係同你計加減乘除,陳老闆的舖位569呎(建築),月租$42,000,等如平均呎租$73.8。(上面,圖#40)

      5.據大元美食廣場的阮小姐所講,佢地面積1,000呎,租金近$30K,但領匯係以實用面積計,假設實用率係55%,咁即是建築面積係1,818呎,再以相同呎價計,即是月租$134,000。(尾數唔收了,就當O2豪畀佢地啦)

      6.人地間舖頭賣$13/餐都可以維持到,咁領匯就以後每間收佢地$134,000,合約條件係一定要賣$13/餐,益街坊,OK!

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  4. 從照片睇,薩莉亞意式餐廳生意好好,佢地在其他823埸也受歡迎。呢在系消费者用自已金錢去選擇。我認為AEI早应該去做。

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    1. 大元街市做完AEI之後,加入了不少食店,例如宜昇美食的車仔麵/豬腸粉;老店的雲吞麵/豆花/豆漿;薩莉亞有幾受歡迎,更加唔使講啦,顧客亦適應咗落去街市食野,減少了對美食廣場的倚賴,咁就係時候開始為美食廣場做AEI了。

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    2. 最重要係顧客有野食,有得揀

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  5. 如果餐廳係差既, 係要變革... 但如果餐廳自己都話問題, 有錢賺既, 領匯何必要用「提升」呢種方法去幫商戶賺錢?? 做得好地地, 點解領匯要唯恐天下不亂, 趕人入絕路? 人情味既野,領匯同O2識乜吖... 淨係識唯利是圖, 而漠視居民需要.....

    淨係識收租, 加租係無用架... 唔該領匯體恤下貧苦百姓啦, 即使領匯係私人機構, 但搞多D 居民諮詢會好D啦

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    1. 你有能力食1500蚊一餐,唔好扮窮喎!

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  6. 要去蕪存菁, 唔需要求領匯加租喎, 市場係會自然淘汰
    D 人覺得唔好食/污糟, 餐廳就自然流失人客...
    如果收得平呢, 人客有得益既, 餐廳又有生意做, 點解要佢離開呢?

    如果要靠加租, 裝修呢D 資產提昇0黎「去蕪存菁」,實在講唔過去

    領匯好似下下為商戶著想, 實際只係想自己多D 錢賺, 但漠視邨民需要... 呢D 唔係惡魔係咩?

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    1. 等市場自然淘汰,太慢了,惡魔唔等得呀!

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  7. >>23. 美食廣場水牌。立此存照, 睇下第時邊個冇得留低先 :
    link仔今日行左一轉美食廣場,睇下邊間舖反對得最落力,12間舖共有7間貼滿餓爆領匯標語,5間冇貼示威標語,租務部溫馨提示 : 呢個我覺得亦係批出新租約參考內容。

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    1. 有報導話7月3日前要入標(不過唔知堅定流)。

      正所謂「道不同不相為謀」,O2以股東身份投贊成票,涉嫌造反者一律殺毋赦,畀多多錢都唔好租畀佢,以行動證明領匯唔係見錢開眼。

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  8. 大元街市平台新店:
    100米 (2015-02開張)
    Running Korea (即將開業)

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  9. 大元街市平台
    F6-7: 四季名滬
    F8-9: 明新鐵板咖哩皇
    F10 : Siam
    F11 : Running Korea (已開業)
    F12 : 100米 (已開業)

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    1. http://link823.blogspot.hk/2015/03/blog-post_14.html
      今日去左食100米,味道唔錯

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