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2014年11月11日 星期二

小明上廣州 領匯上深圳

領匯上深圳的隨身錦囊:
 
龍崗萬科廣場 by 追影族
 
 

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2014-11-11|明報|領匯洽購萬科深圳商場 首進軍內地 分析員看淡
 
早前成功「染藍」的房託基金領匯(0823)乘勝追擊,首度向內地商場進軍。領匯公布,其管理人領匯管理與內房龍頭萬科簽訂無約束力意向書,洽購萬科旗下位於深圳的龍崗萬科商場八成權益,包括若干臨街商舖及停車位。有市場人士認為,以該區價格水平計,該商場總值逾20億元人民幣,但內地經營商場不易,預計到3至4年後才有合理回報。
 
該商場於去年12月開幕,位於龍崗中心城區,毗鄰「三館一城」(科技館、青少年宮、公共藝術館、龍崗書城)及香港中文大學(深圳)分校,亦鄰近地鐵3號線吉祥站;連購物商場、街舖及泊車位計,總樓面面積逾100萬平方呎,商戶包括精品超級市場、零售品牌、戲院及溜冰場等。目前該區人口逾200萬
 
商場估值逾20億人民幣
 
領匯表示,集團擬先眼於廣東省及珠江三角洲的合適投資機會,尤其城市的中檔零售市場。深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示,龍崗區屬深圳區內的衛星城市,是次洽購的龍崗萬科廣場,是區內近年做得較好的兩個商場之一,又稱目前商場租戶組合中以餐飲比例較高,但一線品牌比例較低,預料是次收購成功後,領匯可引入在香港營運商場的經驗。他又提到,目前區內樓上舖每平方米介乎2萬至3萬元(人民幣.下同)水平,地舖更可達6萬至7萬元水平。以此保守估計,該商場折合總值逾20億元。
 
不過,亦有投行分析員看淡領匯「殺入」內地,認為內地商場面臨電子商貿激烈競爭,即使是商場專家華潤置地(1109),也非每個商場都經營得宜,又稱領匯經驗只限於將香港低檔商場翻新及提高檔次,搬到內地卻未必適用。他又認為,買入內地商場的回本期頗長,以目前資金成本,投資回報應達6厘才值得考慮,但即使是恒隆(0101)在內地自建商場,開業首年收益率對成本(yield on cost)亦僅錄得單位數,即龍崗萬科商場,要每年收租過億元才化算。因此估計領匯最快要待第二份租約開始,亦即3至4年後,才有望錄得較合理回報。
 
明報記者 鄭智文、劉詠怡
 
 
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2014-11-11|東方|領匯北上擬購深商場
 
剛宣布「染藍」成為恒指成分股的領匯(00823),其業務有望衝出香港。公司昨日公布,與萬科(02202)簽訂買賣意向書,計劃向萬科收購深圳龍崗萬科廣場的商場、街舖及停車位的80%權益。據了解,項目總面積約10.5萬平方米。受惠於染藍的消息,領匯股價昨日收報47.25元,升2.6%。
 
該項目位於深圳市龍崗區龍城街道,靠近深圳地鐵3號線吉祥站,附近設施包括科技館、青少年宮、公共藝術館、龍崗書城,以及中文大學深圳分校,商場面積約相當於2.6個樂富廣場,並已於去年十二月正式開幕。
 
着眼珠三角投資機會
 
商戶組合包括超市、零售、戲院及溜冰場等。領匯指,龍崗區人口逾200萬,區內基建及交通發達,為深圳增長最快的區域之一。
 
萬科雖然是內地最大地產商,但該公司商場資產不多。媒體曾經向領匯多次查詢會否向萬科購買龍崗萬科廣場,不過財務總監翟迪強只表示:「嗰一類商場唔錯。」領匯管理層亦曾經表示,公司雖然隨時可以動用二百億元進行收購,但在內地投資的首個項目規模不會太大,金額或會達十多億至三十億元人民幣。
 
是次買賣意向書有效期為90日。領匯重申,自去年十二月與萬科訂立戰略合作意向書後,公司擬先着眼於中國廣東省及珠江三角洲的合作投資機會,尤其是城市的中檔零售市場,原因是該地區內的中產消費者正在增長。
 
 
 

46 則留言:

  1. 我認為去買龙崗商埸一定好過丽港城。

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    1. 同係20億,我都同意試試新嘢,多個發展

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    2. 鋤到價,就2個都買晒佢啦 :D

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    3. 麗港城其實有好大發展空間,高檔住宅區但商場賣cheap嘢,引入高檔品牌可以提升租金水平

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  2. 吾該02兄资料分享。如果成事,各位要快快去實地視察了解同比分呀。

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  3. 如果係我,我會買個廢場(例如五洲風情Mall)返來改造,掂左可以贏口碑,輸左當交學費

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    1. 謝謝你的留言,追兄走遍大江南北,見多識廣,請多多指教 ^^

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    2. 領匯行政總裁王國龍表示,有關收購萬科商場定立意向的交易,公司會盡行盡職審查後訂立條款。他說,領匯在收購內地物業並沒有限制,但是日後大本營仍會在香港,未來收購商場的考慮是目標需要已營運一段時間,無發展風險,日後收購會就個別項目作審慎考慮,他又說網購對內地商場的影響大於香港。

      就有投資報告不看好此收購,他認為領匯是首次收購內地項目,外界有正反看法是正常的,就如以前進行資產提升工程也被看淡一樣,相信日後外界會改觀。

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  4. 我再細讀 [龍崗萬科廣場 by 追影族] ,初頭我以為 追影族都好似我咁,自己寫幾個字,就貼人地一大版字。但睇真D,追影族好多都係原著,佢篇篇都3-5千字架,利害,冇得頂 !

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    1. 「好似你咁,自己寫幾個字,就貼人地一大版字」...XD

      追兄呢D咪叫猛料囉!!

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  5. 官网 有分析員会議VIDEO,龙哥話,如我冇聽错,萬科个埸出租有100%,睇落成事机会好高。

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    1. O2想潑少少冷水,出租率可能會有水份,參考過追影族的資料,佢話「商場內共有3間adidas」,同埋有多間店舖都係華潤旗下的品牌

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    2. 三間adidas有唔同定位
      另外商場內有多間華潤(華創)旗下品牌(我相信百麗都應該租左唔少舖頭),其實呢種情況響領匯商場都有出現,例如怡和/牛奶系佔領匯租戶比都唔細
      我反而想知作為萬科大股東(好似佔15%)華潤會點睇賣龍崗萬科廣場

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    3. 我剛看了分析員会議,龍哥確是說100%出租,會後記者提問有一重點關於估值,最近2次的賣舖,除得到資金外,龍哥提到還有一實際效果,就是自IPO以來首次有真正可作比較的成交案例,為商舖及車位定出市值參考點,從而更準確定出領匯的市值,而不是純靠估

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    4. 我剪了這業績會議其中一段給大家參考,我覺得這段發言較重要,大家一定要聽聽
      https://www.dropbox.com/s/obfu18zukkj388g/link_Interim%20Results_2014%20.mp4?dl=0

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    5. 半年只有壹次业績会,精彩部份系Q&A, 睇得出龙哥好想買得成。823估值高左好多系因為有前面9个小兄弟成交參考。我欣赏披露手法,就算未有P&S, 但市场好易知道,还是出个MOU通告,系負責任做法。贊!

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  6. 可能龙哥意思系接近100%,我
    也覺得未必去到足百分百。新埸有90以上已好好。睇下荃湾如心有咁多吉鋪就知要成功不易。

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    1. 萬科唔係做開商場,所以領匯買回來之後,都要慢慢執好個商戶組合

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    2. 如心廣場又點同,華懋都唔識做商場嘅,希慎廣場、V City、PopCorn開果陣都差唔多冇吉舖。內地好多大發展商都會同商戶簽定合作協議,咁開新商場時就可以確保有足夠商戶開業

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  7. 完全同意,可以双羸《823和萬科》!

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  8. 自己親身去左萬科广埸睇過。我感觉硬件真系好好,地方好大,最少等於2个樂富。入去有去左太古广场同又一城的感觉,应該全部或大部分已经在營业,中下午時段,人流不多,可能地方大,系入面行街真系好舒服,好多商户都在香港有开,包括外国牌子,食肆頗多,但似乎冇 FOOD PLAZA 在內。

    呢類埸,用左重本去起同装修,有前景,楼上会有住宅同育廈未入伙,買得成我認為对派息增長是好事。

    最近823強勢可能系PRICE IN 呢个因素。計埋今次派息己經早冲破50元啦!

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    1. 感謝!感謝!
      你可以升格為PRC巡視小隊的大隊長了 ^^

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    2. 如果買得成,想知823點玩個戲院同溜冰場...

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  9. https://www.dropbox.com/sh/8ci6bu7tbmuujqx/AADgI4eafgkZ-akqWvEkAV2xa?dl=0

    其實里昂都好勤力架,我係網上揾到份report,比你睇下,你要download,我等會就delete

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  10. LINK 仔,拜托,我未 download, 还有吗?

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  11. 龍崗居民比較萬科廣場及coco park
    http://m.szhome.com/detail/30017-166458308-0-0-1.html

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  12. 很詳細比較,萬科廣場停車場要下點功夫,如果設計有問題就要加強人手管理及詳細指示路牌

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    1. 這裡有一個關於廣場的討論,有幾張清楚的近照,整個newsgroup都是關於深圳商場的...

      http://bbs.szhome.com/commentdetail.aspx?id=161631296&page=1

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  13. 2015-03-31【阿思達克財經新聞】對於萬科擬向領匯出售深圳龍崗萬科商場權益,並已簽訂意向備忘,郁亮稱,雙方已完成磋商,現只待有關部門審批。

    2015-03-31【商業電台】郁亮表示,會加大與領匯及內地企業合作,發展商業項目

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    1. 即是話已定價等批,買內地公司都幾麻煩

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    2. 的確幾麻煩
      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0331/LTN201503311250_C.pdf

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    3. 可能要等埋地方政府拍板...

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