■香港仔華貴商場裝潢仍是七、八十年代的設計。 黃偉傑攝
2014-05-12｜蘋果日報｜財經地產
領匯賣殘舊商場洗底 市傳周四開標 「無人鬧再賣更多」
【專題報道】上市接近9年的領匯（823）密謀轉型，透過逐步出售旗下老化的公屋商場，為日後收購私人物業鋪路，終極目標是為「溝淡」領匯多年不能洗甩的「政府味」。有接近領匯的地產界人士透露，今次先放售至少五個商場，佔資產總值不足1%，純粹測試社會反應，「無人鬧先再賣更多」。
記者：孔雪茵 郭曉琳 吳永強 馮健鏗
本報綜合市場消息，確認領匯最近在市場放售商場至少有五個，分別是香港仔華貴商場、筲箕灣東熹苑商場、深水埗寶熙苑、藍田興田商場及葵興商場（詳見表），市場消息指項目將於本周四（15日）開標（O2按：蘋果錯咗，此為截標日期）。
附特殊契約 轉手有限制
領匯自2005年上市以來，透過翻新裝修、轉換租戶，增加回報，至今完成30個項目，去年底資產總值達953億元，較上市時增加1.8倍。不過今次放售的五個商場則屬「老弱殘兵」，除葵興正進行局部翻新外，其餘都從未曾翻新過。有實地考察過的地產商認為，項目欠吸引，「他們indicate（指引）嘅yield（年回報率）有5厘，聽落係唔錯，但商場又唔近地鐵，只係街坊生意，翻新都嘥氣」。他認為新業主接手後難加租。
事實上，買家收購後想再轉手，亦有限制，因領匯物業有特殊契約，出售商場或停車場只能整個出售，不能拆售。據了解上述放售項目中，只有寶熙苑可以拆售，東熹苑更只可租予非牟利團體，目前由一間伊斯蘭幼稚園租用。
【領匯擬售五商場資料】
（O2按：致寶熙苑陳太，領匯咁貴租，生意又難做，竟然想留畀個仔？咪玩啦！）
地產界：呎價平過買樓
地產界人士分析，領匯今次放售商場唯一吸引之處是「便宜」，每平方呎「（呎價）幾千都有交易，平過買樓」。本報以領匯去年底估值除項目內部樓面面積計，平均每平方呎介乎5,094至10,241元。值得注意，內部樓面面積是指可以收租的面積，故業內人士估計，以常用的建築樓面面積計算的話，每平方呎作價更低。
有接近領匯的地產界人士指，領匯今次賣產志不在套現，而是測試社會對領匯賣走前朝資產的反應，因此不論規模及價格都屬保守，「即使引來非議，收番唔賣都無咁尷尬」。
他又指，領匯想換走前朝資產，以換入私人商場，在地產界已不是秘密，「領匯十年前上市已經係私人公司，但今時今日加租都被人鬧。以領匯財力，如果加重私人商場嘅比例，管理層可能覺得無咁綁手綁腳囉。」
領匯若成功出售資產，亦不可以向單位持有人分派，因據法規所定，領匯主要收入必須來自房地產經常租金收入，故套現回籠資金只能用作收購其他物業。
領匯發言人回覆，不回應任何市場傳聞，又表示為專業資產管理人，不時會評估及整理資產組合，確保為投資者及企業帶來最佳效益及最大價值。
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■領匯上市前後，曾引起不少市民抗議。 資料圖片
多公共資產 物業加租阻力大
【盼減爭議】領匯（823）旗下逾百個投資物業，基本上清一色為原房委會轄下的屋邨商場和停車場。由於涉及公共資產，領匯上市前後一直備受爭議。自2002年11月政府宣佈停售居屋後，房委會面臨收入銳減。為解決財困問題，房委會於2003年「拍板」將轄下的屋邨商場和停車場分拆，成立領匯房託上巿集資。
上市前被指賤賣資產
領匯於2004年12月進行第一次招股，成功吸引約51萬名散戶認購，不過亦同時遭到立法會前議員鄭經翰等人批評資產的平均估值過低，炮轟房委會賤賣資產。其後更有兩名公屋居民申請司法覆核，指房委會違反《房屋條例》，最終令領匯上市「撻Q」收場。領匯翌年再度捲土重來，最終雖能成功上市，惟定價僅較每單位資產淨值10元多3%。散戶認購享5%折扣，領匯實際上以低於資產淨值的價格被出售。
領匯旗下物業以屋邨商場和停車場為主，對民生影響較大，故領匯每次宣佈加租均遇極大阻力。不少議員及團體過去曾多次促請政府回購，以股東身份對領匯施壓。
上市接近9年的領匯，股價至今升幅逾2.75倍，現時旗下擁有的資產價值亦由最初的338億元增至去年9月底止約1,009.9億元。
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■香港仔華貴商場十分殘舊，領匯接手後未曾翻新。
五商場四個未翻新 位置吊腳
【記者直擊】記者早前走勻五個商場觀察，五個商場所在的地點，全部都並非四通八達、港鐵站咫尺可達的位置。
其中最偏遠的，可算是香港仔華貴商場，裝潢保留七、八十年代的味道（O2按：家陣的集體回憶好值錢架），行經商場的都是六、七旬以上的長者。記者更在一間傳統文具店門前找到舊式扭蛋機，絕對是買少見少的懷舊小玩意（O2按：呢D咪叫特色小店囉）。新裝修的順豐速運門店置身商場其中，反而顯得格格不入。
興田商場「冇人行」
同樣殘舊的藍田興田商場更是水盡鵝飛，商場內不少商舖未有租出，連買餸的師奶也欠奉，只有一班坐在商場出入口的長者在嘆冷氣（O2按：小記者搞錯了，興田商場係冇冷氣的，下次小心D，唔好再犯呢D低級錯誤喇，知道嘛！），租戶也忍不住向記者嘆道：「你睇，都冇人行嘅！唔租畀我都冇人肯租啦！」（O2按：多謝呢位善長仁翁！！）
五個商場中唯一有進行資產提升工程的是葵興商場，工程預計於今年內完成。記者走訪當日所見，中午時段尚算旺場，但商場外貌陳舊，尚待翻新，小商舖數目不算多，只有舊式理髮店和涼茶店等。街坊陳小姐指，「租金貴，冇人租，舖頭越嚟越少」。 （O2按：致街坊陳小姐，你知人地交緊幾錢租咩？）
「領匯接手年年加租」
至於位處深水埗區、鄰近李鄭屋邨的寶熙苑商舖，屋苑十數個商舖都是地舖。附近近年有不少新入伙屋苑，居民年齡層較廣，故連鎖式補習社亦在此開設分校。
其中最受街坊歡迎的商舖便是一間迷你超市（O2按：即是畀蘋果定型為良心老闆的家興），所出售的日用食品比對面街的萬寧便宜至少一成，男女老幼都擠進舖內掃貨。此處人多車多，但經營藥材舖的租戶卻呻道：「沙士時，房署都有減過租，之後領匯接手就年年加，好難做落去，最好就政府買返間舖啦！」（O2按：納稅人肯科水至講啦！）
五個場中最獨特的便是東熹苑商舖，被屋苑包圍的唯一舖位由伊斯蘭徐錦享紀念幼稚園租下。位處斜坡上的東熹苑甚是僻靜，但樓齡較新，環境亦較乾淨。
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■王國龍過往已多次表示力撐放寬對房託的限制。
房託或「鬆綁」 儲彈藥謀大茶飯
【未來大計】證監會年初就放寬房地產信託基金（REIT）的投資限制進行公眾諮詢，當中包括將REIT的投資範圍擴大至投資物業發展及不同的金融工具。
領匯（823）行政總裁王國龍過去亦一直支持為房託「鬆綁」，今次領匯計劃出售旗下資產，不排除預早儲定彈藥，密謀於日後食大茶飯。
證監諮詢准買地
領匯作為亞洲區內市值最大的房託，但礙於本地的房託條例的規限，導致發展一直「綁手綁腳」。不過，自去年金融發展局倡議將香港發展成為房託基金集資中心，證監於今年初亦火速響應，就《房地產投資信託基金守則》作出諮詢，包括建議容許房託參與發展項目及投資地皮用作發展收租項目用途，最多佔總資產一成。
證監亦指出，由於房託未必可尋找合適物業作投資，建議放寬容許投資於上市證券、非上市債券、政府證券及地產基金等，惟不得多於總資產25%。
現時諮詢結果仍有待公佈，不過王國龍過往已多次表示力撐放寬限制，認為可吸引更多房託來港上市，對本港房託市場有正面作用。
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