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2014年3月4日 星期二

「總樓面面積」及「內部樓面面積」有甚麼不同?

《823頻道》係想回應O2那篇「班門弄斧」嗎??

 
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2014-01-24舊文:班門弄斧
 
 

12 則留言:

  1. 好,成日話領匯私有化後商場發水圖利,就一次過所有政府有關部門回覆 :

    (1)房屋署
    (2)地政總署
    (3)規劃署

    http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tc.pdf

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    1. 即是點呀?! 你都知太多字我會暈佗佗, help!!!

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  2. 你唔好咁懶啦(其實你好勤力) :)

    裹面話:
    (1)房屋署: 話你去問消防署、規劃署及地政總署啦,這些部門會就著其專業範疇分別作出審核 :-) 建築物條例並沒有“可出租樓面面積”的定義,亦沒有對此作出規管。

    (2)地政總署 : 如沒有違反政府租契不需要申請契約修訂。若違反 政府租契,領匯須向地政處申請。倘申請獲批核,領匯須補地價。

    (3)規劃署: 非住宅商業用途, 並不需要向城規會提出規劃申請。

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    1. 沙田及馬鞍山區內房屋委員會出售予領匯之物業GFA/IFA :

      http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tcannex.pdf

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  3. 我好似問岩左問題... :)

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    1. 領匯畫晒公仔嚟答你,應該收貨啦 ^0^

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  4. https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=439995389435563&id=124853124283126

    新城市廣場違規佔用行人通道
    新城市廣場3 樓、4樓天橋兩邊都是國際化妝品牌店舖,近月都暫停營業展開裝修工程,打通原被封閉佔用的行人通道。
    香港測量師學會副會長何鉅業表示,不少商場在地契上都訂明商舖的最高總樓面面積,不能隨便增加,除非得到地政總署修訂地契並補地價,或提交豁免費短時間內暫准增加面積,而補價一般會計算該新增面積的商業價值。

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  5. Link仔哥,唔該晒你呀!!!
    其實我都唔想架,鬼叫O2天生機能失衡,見到千字長文就會滿天星斗咩!
    想再請問多句,咁赤柱嗰壇野係咪等於唔使上身呢?唔該晒!唔該晒!

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    1. don't know 呀,有排未傾完,可能2-3年....
      ============
      原交房署審查 後突轉申請 屋宇署寬鬆 樓梯底可做鋪
      [2011-11-16]
      領匯在○七年是先向房署獨立審查組提交赤柱廣場的圖則,及後因擬建工程超出獨立審查組獲授權的權限,才將申請移交屋宇署接手跟進。不過,有熟悉領匯當年上市情況的知情人士指出, 獨立調查組是在十四、五個月前,才突然加入該項規定,有關做法異乎尋常。

      工程超出獨立審查組權限

      有熟悉領匯上市的人士指出,房署是不敢違反當年出售資產時的計算原則去審批圖則,但質疑為何轉交屋宇署審批。他指出,房署和屋宇署的標準不同,房署是根據當年出售商業資產的計算原則,去審批現時的圖則,但屋宇署則較「鬆手」。他舉例,樓梯底的部分就不計入樓面面積,變相令赤柱廣場可以在暗中增加不少可供出租的樓面面積。「兩套計算原則可以相差很大,沒有理由買賣時用一套,改建或擴建時就用另一套,這變相是說明房署當年出售資產是蝕低了;反之,若是房署當年在出售資產時,採用屋宇署的計算原則,領匯現在就拿不到那麼多『着數』。」
      據知,規模較大的的慈雲山中心、黃大仙商場、龍翔中心和樂富中心,改建圖則亦由房署批出。
      據知,赤柱廣場接近完成施工時,獨立審查組也有注視到,赤柱廣場翻新後的內部樓面面積,似乎有異常增加,但由於在程序上需要有人投訴,獨立調查組才能展開調查,以確定商場在翻新後的樓面面積,是否與入則時相符,因而房署一直「按兵不動」。

      根據屋宇署與房署協定的安排,領匯屬下零售和停車場改建及加建工程的申請,一般由房署內的獨立審查組處理。據了解,領匯早於○七年向房署提出赤柱廣場改建工程申請,但由於超出可以擴建的樓面範圍,一直未獲房署批准,其後卻突然移交至屋宇署接手跟進。

      開放式外牆變「圍牆」

      有知情人士指出,屋宇署接手後,審批標準較房署寬鬆(見另稿)。領匯其後獲批在赤柱廣場進行近二億三千萬元翻新工程,當中包括在赤柱廣場正門的原有外牆前,再加入一幅如「百葉簾」的暖色木材「外牆」,除了保持通風和阻隔陽光,亦令原來屬於開放式設計的一個商場,間接「圍」起來。知情人士指,有關做法令可供出租的空間增加,但變相減少原有的公共空間。
      由於部分原本並非出租的樓面,被轉化為可供出租的樓面,涉及面積估計約一萬呎。領匯重整赤柱廣場商鋪後,零售及餐飲商戶較原本增加逾四成,至逾四十五個。以赤柱廣場二○一○至一一年度淨收入三千二百萬元推算,假設增加約一萬呎內部樓面面積(IFA),估計每年租金收入可增加約三百萬元。
      公屋聯會主席王坤批評,房署放棄了本身的審批「權利」,讓屋宇署以較寬鬆方法批准赤柱廣場的圖則,變相令領匯獲批准的增加,反映房委會當年存在賤賣資產的問題。
      王坤指出,赤柱廣場翻新後,購物選擇表面上增加,但公共空間卻有所減少,對居民並不是一件好事,認為當局不應再坐視不理,房委會也應表達不滿。
      立法會議員李永達表示,屋宇署有需要向公眾解釋,為何赤柱廣場改建工程獲批核的樓面面積,是可以高於房署所批核的面積。他認為,由於涉及消防的安全,領匯在翻新商場時,不可能無止境地減少商場公共面積。
      測量師學會高級副會長劉詩韻指出,若有人投訴,地政總署轄下的專責部門是可以主動作出調查,了解領匯有否透過翻新商場「得益」。但她認為,赤柱廣場在翻新後並未改變土地用途,也沒有額外增加總樓面面積,看不到領匯需要就此補地價。

      領匯:增樓面善用資源

      領匯發言人承認,透過優化設計有效使用樓面,提升工程後的內部樓面面積稍為改善,至約七千平方米。但強調,在維持商業總樓面面積不變下,增加內部樓面面積,有助善用資源,為業界普遍做法。發言人指,現時赤柱廣場的商業總樓面面積約為一萬四千七百七十平方米,低於地契許可的商業總樓面面積一萬四千九百九十八平方米。
      至於赤柱廣場的全新外部裝設,發言人稱是建築設計特色之一,旨在美化外觀可達至節能效果,並不構成增加物業的內部樓面面積。

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  6. LINK仔又一真高人。我有个问题希望C兄指点。2013年租金诤收入糸5023M-(182个物业),但年報收入淨額系4616M..(107頁),不知怎樣計出來?

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    1. 唔好睇估值報告 ,要睇年報財務數據 ,6505M租金收入-1890M支出=4616M租金淨額,從以下資料睇到,領匯收1蚊,股東先袋5毫,只係50%毛利,唔算暴利生意。

      Year 2013 ($M)
      租金收益(商場停車場) 6,506
      經營開支(管理人,保安, 維修) -1,890
      一般及行政開支 -223
      利息收入 39
      帶息負債之財務成本 -441
      稅項 -634
      其他非現金收入 -8
      >>> 共現金收入 3,349

      已向基金單位持有人派付之分派:
      -2013年中期分派 1,624
      -2013年末期分派 1,725
      >>> 共現金分派 3,349

      >>> 100%派比股東

      http://www.thelinkreit.com/TC/investor/Pages/Financial-Summary-Annual.aspx

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