跟住草根O2四圍LOOK，見證香港公共屋邨商場的蛻變（嚴正聲明：本人持有領展房產基金，此網誌內容存有偏頗信息，請讀者自行理性分析／接收）
好，成日話領匯私有化後商場發水圖利，就一次過所有政府有關部門回覆 : (1)房屋署(2)地政總署(3)規劃署http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tc.pdf
即是點呀?! 你都知太多字我會暈佗佗, help!!!
你唔好咁懶啦(其實你好勤力) :)裹面話:(1)房屋署: 話你去問消防署、規劃署及地政總署啦，這些部門會就著其專業範疇分別作出審核 :-) 建築物條例並沒有“可出租樓面面積”的定義，亦沒有對此作出規管。(2)地政總署 : 如沒有違反政府租契不需要申請契約修訂。若違反 政府租契，領匯須向地政處申請。倘申請獲批核，領匯須補地價。(3)規劃署: 非住宅商業用途， 並不需要向城規會提出規劃申請。
沙田及馬鞍山區內房屋委員會出售予領匯之物業GFA/IFA :http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tcannex.pdf
我好似問岩左問題... :)
領匯畫晒公仔嚟答你，應該收貨啦 ^0^
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=439995389435563&id=124853124283126新城市廣場違規佔用行人通道新城市廣場3 樓、4樓天橋兩邊都是國際化妝品牌店舖，近月都暫停營業展開裝修工程，打通原被封閉佔用的行人通道。香港測量師學會副會長何鉅業表示，不少商場在地契上都訂明商舖的最高總樓面面積，不能隨便增加，除非得到地政總署修訂地契並補地價，或提交豁免費短時間內暫准增加面積，而補價一般會計算該新增面積的商業價值。
Link仔哥，唔該晒你呀！！！其實我都唔想架，鬼叫O2天生機能失衡，見到千字長文就會滿天星斗咩！想再請問多句，咁赤柱嗰壇野係咪等於唔使上身呢？唔該晒！唔該晒！
don't know 呀，有排未傾完，可能2-3年....============原交房署審查 後突轉申請 屋宇署寬鬆 樓梯底可做鋪[2011-11-16] 領匯在○七年是先向房署獨立審查組提交赤柱廣場的圖則，及後因擬建工程超出獨立審查組獲授權的權限，才將申請移交屋宇署接手跟進。不過，有熟悉領匯當年上市情況的知情人士指出， 獨立調查組是在十四、五個月前，才突然加入該項規定，有關做法異乎尋常。工程超出獨立審查組權限 有熟悉領匯上市的人士指出，房署是不敢違反當年出售資產時的計算原則去審批圖則，但質疑為何轉交屋宇署審批。他指出，房署和屋宇署的標準不同，房署是根據當年出售商業資產的計算原則，去審批現時的圖則，但屋宇署則較「鬆手」。他舉例，樓梯底的部分就不計入樓面面積，變相令赤柱廣場可以在暗中增加不少可供出租的樓面面積。「兩套計算原則可以相差很大，沒有理由買賣時用一套，改建或擴建時就用另一套，這變相是說明房署當年出售資產是蝕低了；反之，若是房署當年在出售資產時，採用屋宇署的計算原則，領匯現在就拿不到那麼多『着數』。」 據知，規模較大的的慈雲山中心、黃大仙商場、龍翔中心和樂富中心，改建圖則亦由房署批出。 據知，赤柱廣場接近完成施工時，獨立審查組也有注視到，赤柱廣場翻新後的內部樓面面積，似乎有異常增加，但由於在程序上需要有人投訴，獨立調查組才能展開調查，以確定商場在翻新後的樓面面積，是否與入則時相符，因而房署一直「按兵不動」。根據屋宇署與房署協定的安排，領匯屬下零售和停車場改建及加建工程的申請，一般由房署內的獨立審查組處理。據了解，領匯早於○七年向房署提出赤柱廣場改建工程申請，但由於超出可以擴建的樓面範圍，一直未獲房署批准，其後卻突然移交至屋宇署接手跟進。開放式外牆變「圍牆」 有知情人士指出，屋宇署接手後，審批標準較房署寬鬆（見另稿）。領匯其後獲批在赤柱廣場進行近二億三千萬元翻新工程，當中包括在赤柱廣場正門的原有外牆前，再加入一幅如「百葉簾」的暖色木材「外牆」，除了保持通風和阻隔陽光，亦令原來屬於開放式設計的一個商場，間接「圍」起來。知情人士指，有關做法令可供出租的空間增加，但變相減少原有的公共空間。 由於部分原本並非出租的樓面，被轉化為可供出租的樓面，涉及面積估計約一萬呎。領匯重整赤柱廣場商鋪後，零售及餐飲商戶較原本增加逾四成，至逾四十五個。以赤柱廣場二○一○至一一年度淨收入三千二百萬元推算，假設增加約一萬呎內部樓面面積（IFA），估計每年租金收入可增加約三百萬元。 公屋聯會主席王坤批評，房署放棄了本身的審批「權利」，讓屋宇署以較寬鬆方法批准赤柱廣場的圖則，變相令領匯獲批准的增加，反映房委會當年存在賤賣資產的問題。 王坤指出，赤柱廣場翻新後，購物選擇表面上增加，但公共空間卻有所減少，對居民並不是一件好事，認為當局不應再坐視不理，房委會也應表達不滿。 立法會議員李永達表示，屋宇署有需要向公眾解釋，為何赤柱廣場改建工程獲批核的樓面面積，是可以高於房署所批核的面積。他認為，由於涉及消防的安全，領匯在翻新商場時，不可能無止境地減少商場公共面積。 測量師學會高級副會長劉詩韻指出，若有人投訴，地政總署轄下的專責部門是可以主動作出調查，了解領匯有否透過翻新商場「得益」。但她認為，赤柱廣場在翻新後並未改變土地用途，也沒有額外增加總樓面面積，看不到領匯需要就此補地價。領匯：增樓面善用資源 領匯發言人承認，透過優化設計有效使用樓面，提升工程後的內部樓面面積稍為改善，至約七千平方米。但強調，在維持商業總樓面面積不變下，增加內部樓面面積，有助善用資源，為業界普遍做法。發言人指，現時赤柱廣場的商業總樓面面積約為一萬四千七百七十平方米，低於地契許可的商業總樓面面積一萬四千九百九十八平方米。 至於赤柱廣場的全新外部裝設，發言人稱是建築設計特色之一，旨在美化外觀可達至節能效果，並不構成增加物業的內部樓面面積。
LINK仔又一真高人。我有个问题希望C兄指点。2013年租金诤收入糸5023M-(182个物业)，但年報收入淨額系4616M..（107頁），不知怎樣計出來？
唔好睇估值報告 ，要睇年報財務數據 ，6505M租金收入-1890M支出=4616M租金淨額，從以下資料睇到，領匯收1蚊，股東先袋5毫，只係50%毛利，唔算暴利生意。 Year 2013 ($M)租金收益(商場停車場) 6,506經營開支(管理人,保安, 維修) -1,890一般及行政開支 -223利息收入 39帶息負債之財務成本 -441稅項 -634其他非現金收入 -8>>> 共現金收入 3,349 已向基金單位持有人派付之分派： －2013年中期分派 1,624－2013年末期分派 1,725>>> 共現金分派 3,349 >>> 100%派比股東 http://www.thelinkreit.com/TC/investor/Pages/Financial-Summary-Annual.aspx
多謝你的詳細解說。~_~
好，成日話領匯私有化後商場發水圖利，就一次過所有政府有關部門回覆 :
回覆刪除(1)房屋署
(2)地政總署
(3)規劃署
http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tc.pdf
即是點呀?! 你都知太多字我會暈佗佗, help!!!
刪除你唔好咁懶啦(其實你好勤力) :)
回覆刪除裹面話:
(1)房屋署: 話你去問消防署、規劃署及地政總署啦，這些部門會就著其專業範疇分別作出審核 :-) 建築物條例並沒有“可出租樓面面積”的定義，亦沒有對此作出規管。
(2)地政總署 : 如沒有違反政府租契不需要申請契約修訂。若違反 政府租契，領匯須向地政處申請。倘申請獲批核，領匯須補地價。
(3)規劃署: 非住宅商業用途， 並不需要向城規會提出規劃申請。
沙田及馬鞍山區內房屋委員會出售予領匯之物業GFA/IFA :
刪除http://www.districtcouncils.gov.hk/st/doc/common/committee_meetings_doc/dhc/st_dhc_2014_009_tcannex.pdf
我好似問岩左問題... :)
回覆刪除領匯畫晒公仔嚟答你，應該收貨啦 ^0^
刪除https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=439995389435563&id=124853124283126
回覆刪除新城市廣場違規佔用行人通道
新城市廣場3 樓、4樓天橋兩邊都是國際化妝品牌店舖，近月都暫停營業展開裝修工程，打通原被封閉佔用的行人通道。
香港測量師學會副會長何鉅業表示，不少商場在地契上都訂明商舖的最高總樓面面積，不能隨便增加，除非得到地政總署修訂地契並補地價，或提交豁免費短時間內暫准增加面積，而補價一般會計算該新增面積的商業價值。
Link仔哥，唔該晒你呀！！！
回覆刪除其實我都唔想架，鬼叫O2天生機能失衡，見到千字長文就會滿天星斗咩！
想再請問多句，咁赤柱嗰壇野係咪等於唔使上身呢？唔該晒！唔該晒！
don't know 呀，有排未傾完，可能2-3年....
刪除============
原交房署審查 後突轉申請 屋宇署寬鬆 樓梯底可做鋪
[2011-11-16]
領匯在○七年是先向房署獨立審查組提交赤柱廣場的圖則，及後因擬建工程超出獨立審查組獲授權的權限，才將申請移交屋宇署接手跟進。不過，有熟悉領匯當年上市情況的知情人士指出， 獨立調查組是在十四、五個月前，才突然加入該項規定，有關做法異乎尋常。
工程超出獨立審查組權限
有熟悉領匯上市的人士指出，房署是不敢違反當年出售資產時的計算原則去審批圖則，但質疑為何轉交屋宇署審批。他指出，房署和屋宇署的標準不同，房署是根據當年出售商業資產的計算原則，去審批現時的圖則，但屋宇署則較「鬆手」。他舉例，樓梯底的部分就不計入樓面面積，變相令赤柱廣場可以在暗中增加不少可供出租的樓面面積。「兩套計算原則可以相差很大，沒有理由買賣時用一套，改建或擴建時就用另一套，這變相是說明房署當年出售資產是蝕低了；反之，若是房署當年在出售資產時，採用屋宇署的計算原則，領匯現在就拿不到那麼多『着數』。」
據知，規模較大的的慈雲山中心、黃大仙商場、龍翔中心和樂富中心，改建圖則亦由房署批出。
據知，赤柱廣場接近完成施工時，獨立審查組也有注視到，赤柱廣場翻新後的內部樓面面積，似乎有異常增加，但由於在程序上需要有人投訴，獨立調查組才能展開調查，以確定商場在翻新後的樓面面積，是否與入則時相符，因而房署一直「按兵不動」。
根據屋宇署與房署協定的安排，領匯屬下零售和停車場改建及加建工程的申請，一般由房署內的獨立審查組處理。據了解，領匯早於○七年向房署提出赤柱廣場改建工程申請，但由於超出可以擴建的樓面範圍，一直未獲房署批准，其後卻突然移交至屋宇署接手跟進。
開放式外牆變「圍牆」
有知情人士指出，屋宇署接手後，審批標準較房署寬鬆（見另稿）。領匯其後獲批在赤柱廣場進行近二億三千萬元翻新工程，當中包括在赤柱廣場正門的原有外牆前，再加入一幅如「百葉簾」的暖色木材「外牆」，除了保持通風和阻隔陽光，亦令原來屬於開放式設計的一個商場，間接「圍」起來。知情人士指，有關做法令可供出租的空間增加，但變相減少原有的公共空間。
由於部分原本並非出租的樓面，被轉化為可供出租的樓面，涉及面積估計約一萬呎。領匯重整赤柱廣場商鋪後，零售及餐飲商戶較原本增加逾四成，至逾四十五個。以赤柱廣場二○一○至一一年度淨收入三千二百萬元推算，假設增加約一萬呎內部樓面面積（IFA），估計每年租金收入可增加約三百萬元。
公屋聯會主席王坤批評，房署放棄了本身的審批「權利」，讓屋宇署以較寬鬆方法批准赤柱廣場的圖則，變相令領匯獲批准的增加，反映房委會當年存在賤賣資產的問題。
王坤指出，赤柱廣場翻新後，購物選擇表面上增加，但公共空間卻有所減少，對居民並不是一件好事，認為當局不應再坐視不理，房委會也應表達不滿。
立法會議員李永達表示，屋宇署有需要向公眾解釋，為何赤柱廣場改建工程獲批核的樓面面積，是可以高於房署所批核的面積。他認為，由於涉及消防的安全，領匯在翻新商場時，不可能無止境地減少商場公共面積。
測量師學會高級副會長劉詩韻指出，若有人投訴，地政總署轄下的專責部門是可以主動作出調查，了解領匯有否透過翻新商場「得益」。但她認為，赤柱廣場在翻新後並未改變土地用途，也沒有額外增加總樓面面積，看不到領匯需要就此補地價。
領匯：增樓面善用資源
領匯發言人承認，透過優化設計有效使用樓面，提升工程後的內部樓面面積稍為改善，至約七千平方米。但強調，在維持商業總樓面面積不變下，增加內部樓面面積，有助善用資源，為業界普遍做法。發言人指，現時赤柱廣場的商業總樓面面積約為一萬四千七百七十平方米，低於地契許可的商業總樓面面積一萬四千九百九十八平方米。
至於赤柱廣場的全新外部裝設，發言人稱是建築設計特色之一，旨在美化外觀可達至節能效果，並不構成增加物業的內部樓面面積。
LINK仔又一真高人。我有个问题希望C兄指点。2013年租金诤收入糸5023M-(182个物业)，但年報收入淨額系4616M..（107頁），不知怎樣計出來？
回覆刪除唔好睇估值報告 ，要睇年報財務數據 ，6505M租金收入-1890M支出=4616M租金淨額，從以下資料睇到，領匯收1蚊，股東先袋5毫，只係50%毛利，唔算暴利生意。
刪除Year 2013 ($M)
租金收益(商場停車場) 6,506
經營開支(管理人,保安, 維修) -1,890
一般及行政開支 -223
利息收入 39
帶息負債之財務成本 -441
稅項 -634
其他非現金收入 -8
>>> 共現金收入 3,349
已向基金單位持有人派付之分派：
－2013年中期分派 1,624
－2013年末期分派 1,725
>>> 共現金分派 3,349
>>> 100%派比股東
http://www.thelinkreit.com/TC/investor/Pages/Financial-Summary-Annual.aspx
多謝你的詳細解說。~_~
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