O2檔案室：
長宏邨商舖及停車場 (Cheung Wang Estate Retail and Car Park)
地址：新界青衣寮肚路9號
內部樓面面積：11,532呎
入伙：約2001年（樓齡13年）
年收益比較：長宏邨商舖 $13.2M / 11,532呎
小西灣廣場 $79.9M / 100,762呎
巡視 (次數) 日期：(1) 2014-10-04
資產提升工程 (AEI)：未
路線：港鐵柴灣站 → 青衣站 → 九巴248M ($13.2 + $4.0)
＊＊＊
縱使香港出了亂子, 但生活還是要繼續, 正如去政總返工的智慧婆婆在鏡頭前話齋, 人是要呼吸的。
交通樞紐被熱心人封街霸路, 市民出入受阻, O2決定啟動自己的BCP, 實行遠離是非地, 選搭港鐵往青衣巡視業務, 或可美其名為「知所進退」吧。
1. 到了青衣長宏邨。2001年入伙, 在房署最燶丁的時間落成。
2. 全場只得6間舖頭, 10隻手指數得晒, 但算是麻雀雖小, 五臟俱全。長宏中西藥行 (1號舖)；7-11便利店 (2號舖)
3. 長宏綜合醫務中心 (3號舖)
4. 甜心餅屋 (4號舖)；穩記茶餐廳 (5號舖)
5. 百佳超級市場 (6號舖)
6. 百佳 (6號舖) 的營業時間為07:30-22:30
7. 百佳 (6號舖) 側的斜道
8. 7仔 (2號舖) 對出, 宏毅樓樓下的兒童遊樂場
9. 長宏邨停車場
10. 停車場上的聖公會青衣主恩小學
11. 離開長宏邨, 往長亨邨途中, 沿路掛有區議員的橫額。下一站係長亨商場...
| 長宏邨商舖．商戶名單 @2014-10-04 | |
| 1 | 長宏中西藥行 |
| 2 | 7-11便利店 |
| 3 | 長宏綜合醫務中心 |
| 4 | 甜心餅屋 |
| 5 | 穏記茶餐廳 |
| 6 | 百佳超級市場 |
| ATM1 | 渣打ATM |
| ATM2 | HSBC ATM |
多謝O2外面大風大雨都出去巡舖 :D
回覆刪除真係唔理解，長宏同長享地理差不多，長享(6万尺)比長宏大(1万尺)，收入是多不了多小，長享$18.8M vs 長宏$13.2M ，難理解？樓齡關係 ?
因為停車埸收入在長宏系主要部份，333个車位重多過長亨。
回覆刪除長亨都有327個車位，估值高過長宏
刪除物業名稱 落成年份 2014 內部樓面面積 IFA (sq ft) 泊車位 2014年 租金淨收入 ($M) 2014估價 ($M)
長亨商場 1990 60,580 327 19 361
長宏邨之商舖與停車場 2001 11,532 333 13 229
其實O2也有此疑問，曾比較過一些具體數字，但仍未能參透箇中玄機，大家可以再研究研究...
回覆刪除長亨(舊) 長宏(新)
商場面積(呎) 60,580 11,532
車位(個) 327 333
年收益 $18.8M $13.2M
住戶(伙) 4,500 4,300
落成年份 1990 2001
領匯接手時的樓齡 15年 4年
幾項個人觀點：
1.O2始終認為舖位是否值租，location的因素比樓齡更重要
2.新樓（長宏）起得密，顧客較集中
3.長亨邨佔地較廣，位於斜坡，行上行落太辛苦，居民索性搭車落青衣城算了
4.根據房署的 track record, 新場招標時最接近市值租水平，之後會不斷跌跌跌，跌幅相當驚人 （可參考759雲吞麵及彩德商場的個案），搞到長亨商場的租金收入奀過鬼
5.領匯接手後，未有對長亨的舊租戶追加那落後了的租值
參考：
759雲吞麵（圖#19）
http://o2and00823.blogspot.hk/2014/08/2014-08-16_16.html
彩德商場
http://o2and00823.blogspot.hk/2014/05/blog-post_30.html
个人估计，長宏車埸年收入約6百萬《333x2萬x90%》/ 商埸部分11532x55x12=7.6百萬。長宏平均呎租《估计55元》应比長亨高，得6个鋪，吾憂生意。
回覆刪除對, 可能是長宏車場出租率及商舖尺租較高，另外O2 所提特別是2,3,5點也是原因
刪除