自己商場自己救





 

2016-11-30｜經濟日報｜眾籌買領展商場 市民領情嗎？

立法會議員朱凱迪建議，向10萬人集資買領展的安蔭商場。房地產眾籌，非異想天開，外地例子多，只是均打正賺錢旗號，而眾籌買領展商場，志不在搵錢，又容易吸引市民領情嗎？

在本港，要求政府回購領展、買回領展商場的聲音，時有出現，但政府亦一再重申，此舉不划算，無意去做。政府不買，市民買又如何？立法會議員朱凱迪最近提出這個想法，既然領展近來標售商場，不如由市民集資購買，用社區力量扭轉局面，他提出以葵涌安蔭商場為目標，指其估值3.92億元，若能號召10萬人夾錢，每人拿出4,000元，即有4億元用來入標。

付出金錢的市民，不是捐錢，據其想法，是「人人做業主」，先是市民自己集資，買回來後，也由市民自己管理，又指以安蔭商場現時年收入約2,000萬元計算，回報約5%，預計20年回本。

外地流行　房產眾籌

過去本港出現的眾籌，大都是集資出碟、推科技產品等，現在連大型的房地產項目都集資，更是買領展商場，引來熱議，既有說是創新意念、好點子，也有說是異想天開。

其實，房地產眾籌，未算異想天開，現今在外地是新趨勢，有了網絡，容易集腋成裘，即使是數億港元甚至數十億港元的項目，一樣可以眾籌，吸引人投資。

在歐洲，既有一些網絡眾籌，是集體購入房屋然後出租，得到租金收入後再分予眾人，又或在加拿大，去年已出現眾籌建商場，且近至內地，首富王健林的萬達集團，去年推「穩賺1號」計劃，一樣是眾籌建商場，短短3天內，籌滿50億元人民幣（見表），相當火熱。

本港有人提出眾籌買商場，為社會帶來新想法、新嘗試，亦未嘗不是好事，只是眾籌買領展商場，是否也可如外地的眾籌建商場般成功，相信疑問更大，此不單是現行的證監會規限股權眾籌，令提倡人人做業主的眾籌，或已未能通過條例，但就算撇開此法律爭議、又或未來證監放寬規限，成功難度一樣大。

賺盡與否　難取平衡

先是尋找10萬人出錢，並不見得就容易，例如在今次事件中，最不希望領展亂賣商場、最希望對商場有話事權的人，莫過於鄰近安蔭邨的居民，而據區議會資料，安蔭區大約有1.6萬人，即就算該區全數人集資，也距離10萬人尚遠。

要再吸引數萬人集資，只打着反領展的旗號，恐怕不足，更要能證明項目可以持續，甚至可以讓數萬人有回報，而不只是潑出去的水。

外地的眾籌買商場項目，簡單得多，表明是為了賺錢，務求對集資者的利益最大化，可以說，隨時就是另一間領展，一樣可以大幅加租、加管理費。可是，眾籌買領展商場，背後目的則不是賺錢，自然不會去做下一間領展，而是要走向另一端、善待小商戶，但問題來了，未來加租多少？是否還加管理費？在過去年代，房委會經營公屋商場，租金廉宜，背後或多或少有政府補貼，但當換成市民眾籌，無法補貼，仍一邊希望平租，另一邊卻要能夠持續甚至有回報，如何在當中取平衡，還是難題。

且營運一個商場，自不是簡單事，既管租務、有保安團隊等日常大小事，日後還要出動資金為商場維修等，外地的眾籌建商場項目，大眾肯投資，信心源於集資者是有營運商場經驗的集團，例如在加拿大的眾籌商場項目，正是大集團把商場一半業權透過眾籌集資，之後照樣握有商場的管理權。若沒有專業的管理者，眾籌的難度肯定推高。

眾籌在本港還是初起步，若有人發起眾籌買商場，自是一場有趣的社會實驗，但能否說服數以萬計的人，真金白銀拿出數千元，恐怕未必容易。 (原文連結)

 

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2016-12-05｜明報｜周顯：眾籌買領展商場要領牌

話說領展（0823）旗下的安蔭邨商場，被領展搞得十室九空，準備標價3.92億出售，當中值錢的，就是停車場車位。作為「票王」的立法會新界西議員朱凱廸，提出由10萬人每人夾錢4000元，向領展「回購」安蔭邨商場，經營手法是，用停車場收入來補貼街市營運的部分成本，經過他的計算，每年回報率為5厘，「20年足夠回本。」

有人認為，朱凱廸的提議可能涉及非法集資，也許他是看了黃秋生那個拍得極高水平的廣告，因而受到啟發，但卻不知道眾籌原來是要領牌的。也有人質疑，安蔭街市之所以經營不善，是因為唔夠石蔭街市鬥，因此才十室九空。

寧比領展刻薄10倍　賺10厘回報

我的高見是，4000元，每年5厘回報，即是每月十幾蚊，20年拿回成本，相信沒有人肯作出這種投資，計數入錢給股東都要大量人手。這倒不如說，成立一間非牟利機構，要市民捐出4000元，當做善事，回報完全拿來作慈善用途，為安蔭邨居民提供社區服務，效果也許會更佳。

大家都說，領展的經營趕絕居民，十分刻薄，如果領展都不能賺錢，完全沒有做過生意的朱凱廸居然可以賺錢？這應該是任何智商80以上的人都不能相信的大話。

如果由我包裝這單刁，我會建議，不是4000元一份，而是40萬元一份，保證管理比領展更刻薄10倍，搞到安蔭邨的居民無啖好食，天怒人怨，不過有10厘的回報，當時機成熟時，還會拆售停車位。停車位賣貴市價三成，先付一成首期，其餘九成提供vendor financing，分10年供完……

總之，經過好幾宗事件後，我真的有點懷疑朱凱廸的智商……如果連梁游劉小麗也加上去，我簡直懷疑整班本土派議員的智商了。 (原文連結)